'주유소 리츠' 색깔 지운다…코람코라이프인프라, 안양 물류센터 우협 선정 [fn마켓워치]

삼성證과 안양물류센터 우협, 유증 없이 코어자산 편입
임대율 99.3%·WALE 6.71년…수도권 공급절벽 속 희소성
주유소→물류·호텔·모빌리티 재편…NOI Yield 4.0%→4.9%

[파이낸셜뉴스] 과거 대표적인 '주유소 리츠'로 통했던 코람코라이프인프라리츠가 수도권 도심형 물류센터를 품는다. 별도 유상증자 없이 우량 자산을 추가하면서 주유소 중심 포트폴리오를 물류·호텔·모빌리티 등으로 빠르게 바꾸는 모습이다. 수도권 물류센터 신규 공급이 급감하는 가운데 장기 임차인을 확보한 코어 자산을 선점했다는 점도 주목된다.

27일 투자은행(IB)업계에 따르면 코람코라이프인프라리츠와 삼성증권 컨소시엄은 최근 경기도 안양시 소재 '안양물류센터' 매각 우선협상대상자로 선정됐다. 현재 자산실사와 투자구조 검토를 진행 중이며 국토교통부 인가와 자금조달 등을 거쳐 올해 4·4분기 거래 종결을 목표로 한다.

특히 이번 투자는 별도 유상증자 없이 기존 재무여력과 자금조달 구조를 활용해 이목을 끈다. 신규 자산 편입 과정에서 기존 주주의 지분 희석을 피하면서 포트폴리오 수익성을 높이는 구조다.

2023년 준공된 안양물류센터는 연면적 약 9만5475㎡ 규모의 상온 물류시설이다. 서울 강남권과 가깝고 현재 임대율은 99.3%, 잔여 임대차기간(WALE)은 6.71년이다. 쿠팡과 농심, 지오영, 용마로지스 등이 임차하고 있다.

매입가격은 연면적 기준 3.3㎡당 900만원 중반대로 거론된다. 강남권 접근성과 신축급 시설, 사실상 완전 임대에 가까운 임차구조를 고려하면 수도권 코어 물류자산 가운데 가격 경쟁력이 있다는 평가다.

최근 시장 환경도 우호적으로 바뀌고 있다. 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 지난해 수도권 물류센터 신규 공급은 전년 대비 73% 급감했다. PF시장 위축과 인허가 규제 등으로 신규 착공이 줄면서 공급 부족이 이어질 가능성이 높다.

다만 모든 물류센터가 수혜를 보는 것은 아니다. 공급과잉 후유증이 남은 외곽 자산과 달리 서울 접근성이 좋고 우량 임차인을 확보한 코어 자산으로 투자수요가 몰리는 양극화가 뚜렷해지고 있다. 안양물류센터가 위치한 중부권은 2023년 이후 신규 공급이 없고 추가 인허가도 제한적인 것으로 알려졌다.

한편 이번 거래는 코람코라이프인프라리츠의 '탈(脫) 주유소' 전략에도 속도를 붙일 전망이다. 상장 초기 90%를 웃돌았던 주유소 비중을 낮추는 대신 물류와 호텔, 오피스, 모빌리티 등으로 투자영역을 넓히고 있다.

앞서 지난 5월 현대차유동화 리츠 투자를 통해 현대차 영업거점 11곳을 편입했고 서울 재동에서는 중소형 호텔을 개발하고 있다. 이 같은 자산 재편으로 포트폴리오 NOI Yield(자산가격 대비 순영업이익률)는 기존 4.0%에서 4.9%로 상승했다. 물류 섹터의 NOI Yield는 5.4%로 전체 평균을 웃돈다.

부동산 IB업계 관계자는 "수도권 물류시장은 공급량 자체보다 입지와 임차인, 장기 현금흐름에 따라 자산가치가 갈리는 국면"이라며 "추가 공급이 어려운 도심권 코어 물류시설은 희소성이 더욱 부각될 가능성이 있다"고 진단했다.

코람코라이프인프라리츠 관계자는 "안양물류센터는 강남권 접근성과 높은 임대율, 장기 임대차를 동시에 갖춘 자산"이라며 "유상증자 없이 투자를 추진해 주주 희석 부담을 최소화하면서 안정적인 현금흐름을 확보할 것"이라고 덧붙였다.

[email protected] 김경아 기자