금감원, 해외 부동산펀드 집중심사…과거 20% 초과 손실도 공개

[파이낸셜뉴스] 금융감독원이 해외 부동산펀드 등 고위험 공모펀드에 대한 심사를 강화한다. 자산운용사는 투자자가 상품 위험을 쉽게 파악할 수 있도록 과거 손실률이 20%를 넘은 상품의 손실 내역과 원금손실 가능성 등을 증권신고서에 명시해야 한다.

금감원은 9일 주요 부동산펀드 운용사 8곳과 금융투자협회 관계자 등이 참석한 가운데 간담회를 열고 고위험 펀드의 투자자 보호 강화 방안을 논의했다.

해외 부동산펀드와 리츠는 통상 해외 현지의 선순위 대출과 국내 투자자의 후순위 지분투자를 결합한 구조다. 부동산 감정가액이 하락하면 임대수익과 관계없이 기한이익상실(EoD)이나 강제매각이 발생해 투자금 일부 또는 전액을 잃을 수 있다. 최근 일부 상품에서는 기초자산 부실과 후순위 지분투자 구조로 투자금 전액 손실이 발생하기도 했다.

금감원은 지난 4월부터 해외 부동산펀드 운용사가 현지 업체의 실사 결과를 자체심사하도록 하고 있다. 내부통제 부서는 이에 대한 평가 의견을 작성해야 하며 대표이사와 준법감시인 등도 확인 서명해야 한다. 투자자가 최악의 상황에서 투자 결과를 예상할 수 있도록 펀드 손익 그래프와 스트레스 테스트 시나리오 분석 결과도 증권신고서에 첨부한다.

오는 30일부터는 해외 부동산펀드·리츠와 주가연계펀드(ELF)·파생결합펀드(DLF), 레버리지·인버스 등 10종의 고위험 펀드에 '핵심위험 표준안'이 적용된다.

운용사는 간이투자설명서 첫 페이지에 원본손실 위험 1개와 상품별 특수위험 3개 등 핵심 투자위험 4개를 기재해야 한다. 해외 부동산펀드의 경우 자금 차입과 배당금 미수령, 환율 변동 위험 등이 담긴다.

과거 대규모 손실 이력도 공개한다. 운용사는 과거 손실률이 20%를 넘은 펀드의 명칭과 투자 지역·자산, 손실 규모 및 발생일 등을 증권신고서에 기재해야 한다.

특히 임대형 부동산펀드는 후순위 지분투자 구조로 인해 부동산 가격이 하락하면 선순위 대출채권자가 담보권을 행사할 수 있다는 점을 명시해야 한다. 이 과정에서 투자자의 의사와 관계없이 부동산이 처분돼 투자금 일부 또는 전액을 잃을 수 있다는 내용도 함께 안내한다.

금감원은 올해 1월 자산운용감독국에 특별심사팀을 신설하고 해외 부동산펀드 등 고위험 펀드에 복수의 심사 담당자를 지정하는 '집중심사제'를 도입했다. 앞으로 해외 부동산펀드의 현지실사 자체점검 보고서와 핵심위험 기재 여부를 면밀히 살필 계획이다. 선순위 대출채권자가 투자자의 의사와 관계없이 부동산을 처분할 수 있는 고위험 상품 구조인지도 중점적으로 들여다본다.

서재완 금감원 부원장보는 "중·후순위 투자 등 소비자 피해 가능성이 높은 고위험 상품을 출시할 경우 설계·제조 단계부터 손실 가능성을 매우 신중하게 검토해야 한다"며 "해외 부동산펀드를 포함한 고위험 펀드는 투자자 보호 관점에서 엄격히 심사하겠다"고 말했다.

[email protected] 이정화 기자