"올해 주도주는 '덜 똘똘한 한 채'…서울 외곽·중가지역 10~15억 쏠린다"
[파이낸셜뉴스] 연이은 부동산 대책 후폭풍으로 '똘똘한 한 채'를 넘어 '덜 똘똘한 한채'가 올해 부동산 주도주가 될 것이라는 전망이 나왔다.
11일 유튜브 채널 '부읽남TV'에 출연한 윤지해 부동산114 리서치랩장은 "올해의 주도주는 서울 외곽지 중가지역"이라며 "덜 똘똘한 집값 기준으로 보면 10억원에서 15억원 범주가 되는 것"이라고 내다봤다.
윤 랩장은 "올해 1월부터 8월까지 노원·도봉·강북, 금천·관악·구로 등 서울 외곽지는 10% 이상, 8개월간 12~13% 상승한 곳들이 많다"며 서울 전체 누적 변동률(약 6%)에 비해 상승 중이라고 설명했다.
이와 관련해 윤 랩장은 "작년의 주도주가 한강벨트와 강남 3구(10~15% 상승)였다면, 올해의 주도주는 서울 외곽지와 중가지역"이라며 "세금 부담 등으로 수요층이 상위 금액대에서 20억 수준으로 내리거나, 10억 이하 바라보던 분들이 자금을 더 모아 10~15억 범주의 덜 똘똘한 한 채나 신축 대단지로 쏠리는 현상이 발생하고 있다"고 짚었다.
자금 여력이 있는 수요층도 세금 부담을 고려해 20억원대나 10억~15억원대 외곽 신축 대단지로 눈을 돌리고 있다는 설명이다. 기존 30억원대(약 40억1000만원) 초고가 주택을 노리던 수요층도 보유세 부담으로 인해 '덜 똘똘한 한 채'를 노리게 된다는 것이다.
뿐만 아니라 전월세 시장도 지난해보다 오른 6%대 상승폭을 보이고 있고, 서울 빌라 및 비아파트 매매·전세시장도 10% 상승하는 등 키맞추기 장세가 이어지고 있다. 반면 수도권의 경우 경기도는 과천 등은 주춤한 반면 성남, 광명, 분당, 판교, 위례, 하남 등 대장 지역 및 수원, 용인, 화성은 10~15% 상승하는 등, 지역별 분위기 차이가 크게 나타나고 있다.
윤 랩장은 "분양가는 상승하고 전월세는 밑에서 치고 올라오면서 무주택자의 마음이 급해지게 된다"며 "그러다보니 어떤 선택을 해야 하는데 가용 자원 내에서 가장 합리적인 선택지인 '덜 똘똘한 거주용 신축 아파트'로 트렌드가 변했다는 것"이라고 상황을 설명했다. 여기에 생애 최초 대출 규제 완화가 겹치면서 자금이 부족한 실수요층도 10억~15억원대 신축 아파트에 쏠리는 '항아리형 구조'가 나타나고 있다.
윤 랩장은 12일 올라온 2편 영상에서도 "서울 시장의 초과 수요 상황에서 1~3년 내 공급 절벽이 예상된다"며 인서울·신축을 원하는 수요층이 경기 인접지로 확산되며 '갭메우기'와 '키맞추기' 장세가 지속되고 있다고 내다봤다. 특히 노도강·금관구 외곽지에 이어, 앞으로는 상대적으로 덜 오른 수도권 외곽(고양시, 의정부, 남양주, 인천 등)으로 온기가 이동할 가능성도 제시했다.
정부의 세제 개편과 관련해서는 실제 매물 유도 효과가 제한적일 것으로 전망했다. 윤 랩장은 "효과를 내려면 비거주 1주택자가 팔고 무주택자로 남아 있어야 하는데, 실무를 20년 해본 결과 그런 경우는 거의 없다"고 했다. 강남 등 초고가 지역에서 매물이 나오더라도, 매도자 상당수는 그 돈으로 의정부나 고양시 등 다른 지역 주택이나 주식·채권 등 다른 자산으로 옮겨간다는 설명이다.
[email protected] 김희선 기자
