14억 vs 5억… 같은 국평인데 3배 차이나는 '고무줄 건축비' [부동산 아토즈]

서울 비분상제 단지 12곳 분석
전용 84㎡ 최고 14억1000만원
최저 5억1000만원과 9억원 差
건축비 비중 29~62% 왔다갔다
"건축비 산정 기준 모호" 지적

올해 서울에서 분양한 아파트 건축비가 3배가량 차이가 나는 것으로 나타났다. 원자재값 인상과 간접비 상승 등으로 공사비가 크게 오른 가운데 실제 분양가 산정 시 적용되는 건축비가 이처럼 큰 차이를 보이는 것이다.

업계 한 관계자는 "층수, 지하 주차장, 마감재, 커뮤니티 등 단지마다 기준이 달라 공사비를 일률적으로 비교하는 것은 쉽지 않다"며 "택지비는 감정가를 기준으로 하지만 분양가상한제가 적용되지 않은 지역에서 건축비를 산정할 때 특별한 기준이 없는 것이 현실"이라고 말했다.

15일 파이낸셜뉴스가 올해 서울에서 분양한 12개 단지 전용 84㎡ 분양가(최고가 기준)를 분석한 결과 건축비가 최대 14억원, 최소 5억원으로 2.8배 차이가 나는 것으로 조사됐다. 분양가상한제(분상제)가 적용되는 강남 3구와 용산구는 분석 대상에서 제외했다.

자료를 보면 건축비가 가장 높게 책정된 아파트는 동작구 노량진의 '라클라체 자이드파인'이다. 노량진6구역 재개발 사업으로 조성되는 아파트로 전용 84㎡ 건축비가 14억1000만원에 달했다. 총 분양가에서 건축비 비중도 54.9%로 집계됐다.

성북구 장위동 장위10구역 재개발로 선보인 '장위 푸르지오 마크원'도 전용 84㎡ 건축비가 12억3000만원을 기록했다. 건축비 비중이 69.9%로 분양가의 70%가량이 건축비인 셈이다.

중구 중림동에서 공급된 '충정로역 자이르네'도 건축비가 11억3000만원으로 10억원을 넘어섰다. 도시정비형 재개발사업을 통해 조성되는 이 단지는 지상 25층 3개동, 299가구 규모다.

반면 건축비가 5억∼6억원대인 단지도 적지 않았다. 문래진주아파트 재건축으로 조성되는 영등포구 문래동 '더샵 프리엘라'의 경우 건축비가 5억1000만원이다. 건축비 비중도 28.6%에 불과했다.

이외에도 영등포구 신길동 '더샵 신길센트럴시티'는 건축비가 6억4000만원으로 조사됐다. 노원구 월계동의 '월계 중흥S-클래스 리비에르'도 6억2000만원을 기록했다.

총 분양가에서 건축비 비중도 고무줄이다. 주택도시보증공사에 따르면 올해 공급된 서울 아파트 건축비 비중은 최고 62%(1월), 최저 29%(5월)로 나타났다. 분양가 10억원 기준으로 하면 A단지는 건축비가 6억원, B단지는 3억원인 셈이다.

고준석 연세대 교수는 "건축비의 경우 층수는 물론 커뮤니티 시설, 마감재 등을 어떻게 조성하느냐에 따라 달라질 수 있다"며 "뚜렷한 산정 기준은 없다"고 말했다.

분양가상한제 단지와 비교하면 차이가 더 드러난다. 분상제 단지는 정부가 건축비를 통제해 건축비 총액 자체가 별 차이가 없다. 전용 84㎡ 기준으로 서초구 '오티에르반포'는 7억5000만원이다. 강남 3구와 용산구 등 분상제 단지의 건축비는 평균 7억원대이다.

고무줄 건축비 이면에는 조합들의 손실 보전과 수익률 상향 등이 자리 잡고 있다는 것이 현장의 설명이다. 정비사업의 경우 조합들이 분양가 산정을 좌우한다. 다른 업계 관계자는 "택지비는 감정가로 결정돼 (조합에서) 조절할 수 있는 운신의 폭이 적다"며 "하지만 건축비를 조절할 수 있는 방법은 여러 가지가 있다"고 말했다.

[email protected] 이종배 기자