KCGI대체운용, '센터포인트 서초' 다시 판다…이번엔 재건축 프리미엄 승부 [fn마켓워치]

매각주관사에 알스퀘어

[파이낸셜뉴스] 서울 강남권역(GBD) 대형 복합시설인 '센터포인트 서초' 오피스 매각에 속도가 붙었다. 재건축 기대감이 커진 상황에서 매각가에 개발 프리미엄이 얼마나 반영될지가 거래 성사의 분수령이 될 전망이다.

18일 투자은행(IB) 업계에 따르면 KCGI대체투자운용은 최근 센터포인트 서초 오피스 매각주관사로 알스퀘어를 선정했다. 케이글로벌일반사모부동산투자신탁 제4호가 보유한 자산으로, 이달 30일까지 주관사 계약을 체결한 뒤 투자설명서(IM) 배포와 입찰 절차에 들어갈 예정이다.

IB 업계 관계자는 "알스퀘어가 센터포인트 서초 전체 재건축 가능성을 전제로 자산가치를 높게 평가한 점이 주관사 선정에 영향을 준 것으로 안다"며 "재건축 동의율도 80%에 육박하는 것으로 파악된다"고 귀띔했다.

매각 대상은 건물 전체가 아닌 KCGI 측이 보유한 업무시설이다. 12·13층과 16~24층 등 총 11개 층이다. 센터포인트 서초는 오피스와 리테일, 근린생활시설이 섞인 집합건물로 개별 소유 리테일 시설은 이번 매각에서 제외된다.

센터포인트 서초는 서초구 효령로 304에 위치한 지하 7층~지상 24층 규모 복합건물로 옛 국제전자센터다. 전체 연면적은 10만7508㎡다. 지하철 3호선 남부터미널역과 직접 연결되고 서초대로와 남부순환로, 서초IC가 인접해 있다.

마스턴투자운용이 2013년 오피스와 컨벤션웨딩홀을 915억원에 인수한 뒤 2019년 케이리츠앤파트너스에 약 1300억원에 매각했다. 케이글로벌자산운용은 2022년 6월 현재 매각 대상과 같은 11개 층을 약 1800억원에 인수했다. 이 운용사는 이듬해 KCGI대체투자운용으로 사명을 변경했다.

투자 당시부터 핵심은 재건축을 통한 밸류업이었다. 1997년 준공된 노후 집합건물로 KCGI 측이 대지 지분 약 30%, 원익그룹이 약 25%를 보유하고 나머지는 다수 구분소유자가 나눠 갖고 있다.

재건축 논의는 규제 완화와 구분소유자 간 합의가 맞물리면서 속도가 붙었다. 2021년 건축법 개정으로 노후 집합건축물 재건축 허가 동의 요건이 80%로 낮아졌고, 원익그룹 등 상당수 소유자가 찬성한 데 이어 KCGI 측도 2024년 찬성으로 돌아섰다. 개발안으로 프라임 오피스와 하이엔드 시니어타운 등이 검토됐다.

KCGI 측은 2023년에도 한 차례 매각을 추진했다. 당시 시장에서 약 2400억원의 가치가 거론됐지만 금리 급등과 거래시장 위축으로 무산됐다. 이번 매각 역시 단순 임대형 오피스 거래보다는 '재건축 옵션'의 가격 산정이 관건으로 꼽힌다. 건물 전체가 아닌 일부 구분소유 지분을 매입하면서 향후 재건축 과정에서 발생할 사업성과 이해관계 조정까지 함께 떠안아야 하기 때문이다.

한 부동산 IB업계 관계자는 "현재 임대수익만 놓고 가격을 산정하면 매도자와 원매자 간 눈높이를 맞추기가 쉽지 않을 수 있다"며 "결국 재건축 현실화 가능성과 개발 후 가치 상승분을 어느 수준까지 선반영할 수 있는지가 흥행을 좌우할 것"이라고 말했다. 이어 "동의율이 임계점에 가까워질수록 개발 프리미엄은 커질 수 있지만, 집합건물 특성상 사업 기간과 이해관계자 조율 리스크까지 감안해 가격을 봐야 한다"고 덧붙였다.

[email protected] 강구귀 기자