'잠실역 초역세권' 예전빌딩 매각 초읽기...금리상승기 뚫나 [fn마켓워치]

10월 2일 매각 입찰...담보대출 금리 연 5% 돌파에 수익성 관건
용적률 616% 밸류애드 여지

[파이낸셜뉴스] 이든자산운용이 블라인드펀드로 담아온 서울 송파구 잠실 예전빌딩 매각이 초읽기에 들어갔다. 매각 측이 투자설명서(IM)를 배포한 이후 원매자 20여곳이 현장 투어에 나서면서 흥행 기대감도 감지된다. 다만 오피스 선순위 담보대출 금리가 최근 연 5%를 돌파하면서 수익성을 두고 원매자들이 고심하는 모양새다.

30일 투자은행(IB) 업계에 따르면 예전빌딩 매각주관사인 컬리어스코리아는 국내외 기관투자자를 대상으로 오는 10월 2일 매각 입찰을 하기로 결정했다. 매각에 앞선 현장 실사에는 부동산 자산운용사, 개발사, 실수요 기반의 전략적 투자자(SI) 등 20여곳이 참여한 것으로 파악된다. 지난해 매각에는 HHR자산운용, 코람코자산운용의 인수가 불발된 바 있다.

매각측은 밸류애드(자산가치 상승)를 앞세우고 있다. 예전빌딩의 현재 용적률은 616.70%, 건폐율은 41.83%다. 일반상업지역이자 지구단위계획구역(잠실광역중심 제1지구)에 속해 허용 용적률 대비 잔여 개발 여력이 남아 있다. 준공 30년을 넘긴 자산인 만큼 리모델링을 통한 자산가치 제고와 잔여 용적률을 활용한 증축, 중장기 신축 개발까지 선택지가 열려 있다.

향후 임대차 만기가 도래하는 면적을 전략적 투자자가 사옥으로 직접 활용할 수 있다는 것도 포인트다.

다만 대출금리 상승이 오피스 매각에 부담을 주고 있는 만큼, 매도자와 원매자간 눈높이를 맞추는 것이 매각 성사에 핵심 포인트가 될 것으로 보인다. 최근 오피스 선순위 담보대출 금리는 연 5.1~5.3% 정도로, 지난해 말 연 3.8%대와는 레벨이 다르다. 저축은행을 중심으로 부동산 대출 비중을 줄이고 기업 대출 비중을 늘리는 분위기도 자금 조달을 저해하는 요인으로 꼽힌다.

부동산 IB 업계 관계자는 "대출금리가 단기간 내 1%p 가량 늘어난 만큼 금융비용 증가로 오피스 인수를 통한 투자수익률에도 악영향을 주고 있다. 밸류애드를 통해 업사이드(추가 이익)를 노리는 원매자의 고심이 커지는 부분"이라면서도 "사옥 사용 등 실사용자 입장에서는 코어 자산을 얻을 수 있는 기회가 될 것"이라고 설명했다.

1994년 4월 준공된 예전빌딩은 송파구 올림픽로35다길에 자리한 지하 5층~지상 16층, 연면적 1만9925㎡ 규모의 오피스다.

대지면적은 1978㎡, 건축면적은 827㎡다. 기준층 면적은 약 372평으로 중형 오피스 가운데서도 활용도가 높은 편이다. 주차는 옥내 101대와 기계식 38대, 옥외 11대를 합쳐 150대 규모이며 승객용 4기와 비상용 1기 등 엘리베이터 5기를 갖췄다. 전용률은 단독 임차 기준 약 53%, 분할 임차 기준 48.83% 수준이다.
한편 매도자인 이든자산운용은 2020년 행정공제회와 경찰공제회, 신세계프라퍼티 등을 주요 출자자로 유치해 블라인드펀드를 결성했다. 이 펀드는 연신내 범일빌딩, 성수동 복합시설 개발사업, 서소문 정안빌딩, 청담빌딩과 함께 예전빌딩을 편입했다. 이든자산운용은 지난해부터 순차적으로 보유 자산 매각에 나서며 펀드 청산 수순을 밟고 있다.

[email protected] 강구귀 기자