"감정가보다 19% 싸게 매입…" 코람코리츠, 안양 물류센터 편입

안양물류센터 2700억 인수, 매각대금·차입·외부 공동투자로 조달
감정가보다 19% 낮은 가격…임대면적 77% 차지한 쿠팡 의존도는 변수

[파이낸셜뉴스] 코람코라이프인프라리츠가 안양물류센터를 2700억원에 인수한다. 기존 자산 매각대금과 차입금, 외부 투자자 출자를 활용해 유상증자 없이 자금을 마련했다. 다만 임대면적의 77%를 쿠팡이 차지해, 높은 임대율만큼이나 특정 임차인 의존도도 큰 거래라는 평가가 나온다.

27일 부동산 IB업계에 따르면 코람코라이프인프라리츠는 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 안양물류센터를 인수했다. 매매대금 가운데 1980억원은 금융권 차입으로 조달하고 나머지는 자기자본으로 충당한다. 자본 투자에는 삼성증권과 우리투자증권이 참여했다. 새 주식을 발행하는 대신 기존 자산 매각대금을 재투자하고 외부 투자자와 자본을 분담한 구조다.

2023년 준공된 안양물류센터는 연면적 약 9만5475㎡ 규모의 도심형 시설이다. 임대율은 99.3%, 가중평균 잔여 임대차기간(WALE)은 약 6.7년이다. 쿠팡·농심·지오영·용마로지스 등이 임차했지만, 쿠팡이 임대면적의 77.2%를 사용한다. 장기 계약은 현금흐름의 가시성을 높이는 반면, 주요 임차인의 계약 변화가 수익에 미치는 영향도 키운다.

매입가는 지난 4월 감정평가액 3343억원보다 약 643억원 낮다. 감정가 대비 약 19% 할인된 가격으로, 3.3㎡당 매입가는 약 935만원이다.

매도자는 코람코자산신탁이 설립한 코크렙안양PFV다. 같은 운용사 계열의 매도·매수 거래에서 불거질 수 있는 이해상충 우려를 감안해 JLL이 매각을 주관했고, 국내외 5곳이 입찰에 참여했다. 코람코라이프인프라리츠·삼성증권 컨소시엄이 우선협상대상자로 선정됐다.

최근 물류센터 시장은 신규 공급 감소와 함께 상온시설 공실률이 낮아지는 흐름이다. 알스퀘어에 따르면 올해 상반기 수도권 신규 공급량은 약 17만5000평으로 2023년 상반기의 5분의 1 수준이었고, 상온 공실률은 12.3%로 직전 반기보다 1.0%포인트 하락했다. 공급이 줄어도 금융비용과 지역별 수급 차이가 남아 있어, 임차인 구성과 매입가격에 따라 자산별 성과는 갈릴 수 있다.
코람코자산신탁은 안양물류센터에 이어 아레나스 양지와 롯데 덕평 물류센터 인수도 추진 중이다. 안양 거래를 마치면 코람코라이프인프라리츠의 물류자산 비중은 30%대로 높아지고 주유소 비중은 30% 수준으로 낮아질 전망이다.

김철규 코람코라이프인프라리츠 총괄운용역(부사장)은 "기존 자산 매각대금과 외부 투자자의 공동 출자를 활용해 주주 지분 희석 없이 신규 자산을 확보했다"며 "임대수익과 금융비용을 관리해 배당재원을 확대하겠다"고 언급했다.

[email protected] 김경아 기자