[단독] 임차인은 AAA, 관건은 '돈줄'…남산소월타워 재매각 [fn마켓워치]

이지스운용, 매각자문사 선정 착수

[파이낸셜뉴스] 이지스자산운용이 서울 중구 서울역 인근 '남산소월타워(옛 남산그린빌딩)'를 다시 매각한다. 올해 초 한국투자부동산신탁과 진행하던 거래가 자금 모집 문제로 무산되자 매각자문사 선정부터 새로 시작했다. 리모델링을 마쳤고 SK텔레콤과 마스터리스 계약도 맺었지만, 부동산금융 금리가 오른 상황이어서 이번에는 거래가 성사될지 주목된다.

28일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스자산운용은 '이지스일반사모부동산모투자신탁 18-1호'가 보유한 남산소월타워의 매각자문사를 경쟁입찰로 선정하는 절차에 들어갔다. 제안서는 이날까지 받고, 12월 안에 자문사를 정해 계약할 예정이다. 선정된 자문사는 목표 매각가격 제시, 매각 시기와 조건 검토, 데이터룸 운영, 매매계약 협의 등 거래 종결까지 전 과정을 맡는다.

남산소월타워는 서울 중구 퇴계로 24에 있는 지하 4층~지상 20층 오피스다. 대지면적은 6107.1㎡, 연면적은 5만8668.26㎡다. 1994년 6월 사용승인을 받았고 지난해 9월 리모델링을 마쳤다.

이 건물은 2023년 4월 KKR과 이지스자산운용이 약 4790억원에 공동 인수했다. 이후 KKR이 지난해 3월 매각에 나섰고, 한국투자부동산신탁을 우선협상대상자로 정했다. 양측은 3.3㎡당 약 3550만원, 총 6300억원 수준에 양해각서(MOU)를 맺었지만 한국투자부동산신탁이 투자자를 모으지 못해 인수를 포기했다. 이후 KKR은 올해 4월 한국투자증권 주관으로 5050억원 규모의 리파이낸싱을 마쳤다.

매도 측이 내세우는 강점은 크게 세 가지다. 먼저 물리적 환경을 전면 개선했다. 외벽 색상을 바꾸고 리브랜딩해 노후 건물 이미지를 벗었다. 전면부를 증축해 리테일 면적을 확보했고, 지상 2·3층 주차장은 업무시설로 바꿔 전용면적을 늘렸다. 로비와 화장실, 공조·전기·소방 설비도 새로 손봤다.

임대차 구조도 포인트다. 신용등급 AAA의 SK텔레콤이 2025년 9월부터 2030년 8월까지 5년간 건물 전체를 임차하는 마스터리스 계약을 맺었고, SK브로드밴드 등이 전차인으로 입주해 있다. 현금흐름도 우수하다. 매입과 동시에 연간 순영업소득(NOI)이 320억원 이상 발생한다. 과거 MOU 가격 6300억원을 기준으로 하면 캡레이트는 약 5.1% 수준이다.

한편 서울역 앞 '서울스퀘어'는 한국투자리얼에셋운용이 두 차례 일정이 밀린 끝에 올해 2월 1조2800억원에 인수를 마무리했다. 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 올해 3·4분기 서울 A급 오피스 평균 공실률은 전 분기보다 0.8%p 내린 5.0%로, 2·4분기 도심권역(CBD)에 공급된 대형 물량이 점차 소화되고 있다.

다만 부동산금융 금리가 연초보다 약 100bp(1bp=0.01%) 오른 점은 부담이다. 2030년까지 이어지는 마스터리스 계약도 장단점이 있다. 임대수익은 안정적이지만, 계약 기간 중에는 임대료를 시장 수준으로 올리기 어려워 매수자 입장에서는 가치를 높일 여지가 줄어든다.

부동산 IB업계 관계자는 "남산소월타워는 1조원을 넘는 대형 자산보다 몸값 부담이 적어 원매자층이 두꺼운 편"이라며 "다만 금리가 오른 만큼 지분 투자자를 확보할 수 있느냐가 이번 거래의 관건"이라고 짚었다.

[email protected] 강구귀 기자