분양률 94%인데 입주율 82%…건설사 '잔금 미회수'에 금융비용 부담 [fn마켓워치]

고위험 지역 분양률·입주율 격차 12.2%p
기존 주택 매각 지연 37%·잔금대출 미확보 31.5%

[파이낸셜뉴스] 국내 건설사들이 분양을 마친 아파트에서도 입주 지연으로 잔금을 제때 회수하지 못하면서 금융비용 부담이 커질 수 있다는 분석이 나왔다. 기존 주택 매각 지연과 잔금대출 규제 등으로 수분양자들의 자금조달이 어려워지면서 준공 이후에도 분양대금이 회수되지 않는 사례가 발생하고 있기 때문이다.

이경록 신영증권 연구원은 지난 28일 보고서에서 "현재는 가격이 상승한 지역에서도 미입주가 발생한다"며 "수분양자는 입주 의사가 있음에도 기존 주택 매각 지연, 잔금대출 미확보, 세입자 미확보 등 자금조달 문제로 입주하지 못하는 경우가 대부분"이라고 분석했다.

신영증권이 인용한 주택산업연구원 자료에 따르면 미입주 사유 가운데 기존 주택 매각 지연이 37.0%로 가장 높은 비중을 차지했다. 잔금대출 미확보가 31.5%로 뒤를 이었고 세입자 미확보도 16.7%에 달했다. 기존 주택 매각 지연과 잔금대출 미확보만 합쳐도 전체 미입주 사유의 68.5%에 이른다.

분양률과 입주율 사이의 격차도 나타나고 있다. 나이스신용평가 분석자료에 따르면 고위험 지역 준공사업장의 분양률은 93.8%에 달했지만 실제 입주율은 81.6%에 그쳤다. 두 지표 간 격차는 12.2%p다.

이러한 입주 지연은 건설사들의 현금흐름에도 부담으로 작용할 수 있다. 건설사는 주택을 분양하고 공사를 마치더라도 입주 과정에서 잔금이 납부돼야 분양대금을 최종 회수할 수 있기 때문이다. 분양률이 높더라도 실제 입주가 늦어지면 준공사업장에 미수채권이 남고, 회수 지연 기간에 추가 운전자금 조달과 금융비용 부담이 발생할 수 있다.

나이스신용평가가 지난달 공개한 분석에서도 유효 신용등급을 보유한 건설사 21곳의 분양사업장 매출채권은 약 17조7000억원으로 집계됐다. 이 가운데 준공 현장에서 발생한 채권은 약 7조6308억원으로 전체의 43%를 차지했다. 준공 이후 6개월 넘게 회수하지 못한 채권도 약 3조2000억원에 달했다.
문제는 공사비 상승과 부동산 금융규제 등으로 할인 분양을 통한 조기 현금 회수도 쉽지 않다는 점이다. 이에 건설사들은 공급자금융약정과 매출채권 유동화, 신종자본증권 발행 등 대체 조달 수단을 활용해 유동성 부담에 대응하고 있다.

이 연구원은 "이번 미입주 리스크는 과거보다 손실 규모는 작을 수 있으나 해소 기간은 길어질 가능성이 있다"며 "잔금 회수가 지연되는 동안 추가 자금조달과 금융비용 누적이 불가피하며, 잔금대출 규제와 주택 거래량, 기준금리 경로가 해소 시점을 좌우할 전망"이라고 진단했다.[email protected] 김현정 기자