세빌스코리아 "고금리 여파 속 오피스 시장…우량 자산 위주 선별적 투자"
서울 오피스 거래 6.2조원, 전년 동기와 유사
우량 및 밸류애드 자산 중심 선별적 투자 지속
[파이낸셜뉴스] 서울 프라임 오피스 투자 시장이 고금리 속에서도 우량 자산을 중심으로 견조한 거래 흐름을 이어갔다. 다만 조달 비용 확대와 대출 금리 상승으로 인해 투자자들의 보수적이고 선별적인 기조가 뚜렷해지고 있다는 분석이다.
28일 글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아가 발행한 '2026년 3·4분기 서울 프라임 오피스 리포트'에 따르면 3·4분기 서울 오피스 투자시장 총 거래 규모는 약 6조2000억원으로 집계됐다. 전년 동기(약 6조3000억원)와 유사한 수준이다. 연이은 금리 인상 여파로 자금 조달 부담이 커졌음에도 장기 임차인을 확보한 안정적인 수익형 자산과 가치 제고(밸류애드) 자산을 중심으로 거래가 성사됐다.
주요 거래 사례로는 이지스자산운용이 수익증권 거래(Share Deal) 방식으로 8900억원에 매입한 동대문 두산타워를 비롯해, 신한카드가 사옥으로 계속 사용하는 파인애비뉴 A동, 삼성그룹 계열사가 장기 임차 중인 강남358타워 등이 꼽혔다.
임대시장은 주요 권역을 중심으로 탄탄한 수요를 유지했다. 3·4분기 서울 프라임 오피스 평균 공실률은 4.6%를 기록했으며, 특히 강남권역(GBD)은 1.8%의 낮은 공실률을 보이며 가장 견고한 임대 수요를 증명했다. 평균 명목 임대료와 관리비는 인건비 및 운영비 증가 등의 영향으로 전년 동기 대비 상승세를 이어갔다.
다만 4·4분기 이후 임대시장은 권역별 양극화가 뚜렷해질 전망이다. 도심권역(CBD)은 이을타워 공급과 대형 빌딩의 공실 발생이 겹치면서 공실률이 약 9% 수준까지 상승할 것으로 예상되는 반면, GBD와 여의도권역(YBD)은 상대적으로 제한적인 신규 공급에 힘입어 안정세를 유지할 것으로 보인다.
한편 시장금리 상승에 따라 오피스 수익성 저하 우려가 커지면서 향후 자본수익률(Cap. Rate)의 상승 압력은 지속될 것으로 관측된다. 홍지은 세빌스코리아 리서치&컨설턴시 본부 전무는 "서울 오피스 시장의 임대차 펀더멘털은 여전히 탄탄하지만 투자 시장에서는 자금 조달 환경과 가격에 대한 면밀한 검토가 필수적"이라며 "앞으로도 우량 자산과 가치 상승 여력이 있는 자산을 중심으로 한 선별적 투자 트렌드가 이어질 것"이라고 진단했다.
[email protected] 전민경 기자
