'품귀'에 몸값 뛰는 아파트 전세… 서울 매매가보다 더 올랐다

갭투자 차단에 잇단 실거주 전환
1~10월 전세가격지수 8.91% ↑
매매지수 상승률 8.73% 웃돌아
9월까지 전세 거래량 27% 급감

올해 서울 아파트 전셋값 누적 상승률이 매매가격 상승률을 넘어섰다. 대출 규제에 실거주 의무, 갭투자 차단까지 겹치면서 전세 물량이 수요에 비해 급감한 것이 주요 원인으로 꼽힌다.

1일 파이낸셜뉴스가 한국부동산원 주간 아파트 가격지수와 국토교통부 실거래가를 분석한 결과, 올해 1월 첫째 주부터 10월 넷째 주까지 서울 아파트 전세가격지수 누적 상승률은 8.91%로 매매가격지수(8.73%)를 0.18%p 웃돌았다. 전세는 10월 첫째 주 매매를 역전한 뒤 격차를 벌리고 있다. 3월 초만 해도 매매 상승률이 전세보다 0.8%p가량 높았다.

지난해 같은 기간에는 매매 6.88%, 전세 2.31%로 매매가 전세의 3배에 달했다. 올해는 전세 상승률이 지난해의 3.9배로 뛰었다. 최근 매매 주간 상승률은 8월 말 0.29%에서 10월 넷째 주 0.09%로 둔화했지만, 전세는 최근 6주 동안 0.16∼0.19%씩 꾸준히 올랐다.

실거래에서도 전세 품귀는 확인된다. 올해 1∼9월 서울 아파트 전세 거래는 8만892건으로 지난해 같은 기간보다 26.9% 줄었지만 월세 거래는 1.5% 감소하는 데 그쳤다.

전월세 거래 가운데 월세 비중은 43.9%에서 51.3%로 높아져 절반을 넘었고, 새로 맺은 계약만 보면 57.5%에 달했다. 갱신 계약에서 월세로 바꾼 비율도 6.3%에서 7.5%로 늘었다. 같은 단지·같은 면적 기준으로 올해 신규 전세 보증금 중위값은 지난해보다 8.6% 상승했다. 성북구(15.4%), 강동구(14.3%), 노원구(14.0%), 송파구(13.4%) 등은 두 자릿수 상승률을 보였다.

송파구는 부동산원 지수 기준 매매가격이 4.35% 오르는 동안 전셋값은 10.18% 뛰었다. 강남구는 매매가격이 1.64% 내렸지만 전셋값은 2.34% 올라 역방향으로 움직였다.

갭투자 차단과 대출 규제, 실거주 의무 등으로 전세를 끼고 집을 사는 길이 막히면서 시장에 나오는 전세 물건이 줄었다는 분석이다. 보유세와 양도세 부담에 전세 대신 월세를 놓는 집주인이 늘어난 것도 영향을 미쳤다. 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "갭투자를 금지하다 보니 전월세 매물이 나오지 않고 실거주 위주로 전환되고 있다"고 설명했다.

공급 부족도 문제다. 올해 1∼9월 서울 아파트 준공 물량은 2만2768가구로 지난해 같은 기간보다 21.5% 줄었다. 특히 상반기 준공은 1만2251가구로 전년의 절반 수준에 그쳤다.

1일 기준 서울 아파트 전세 매물도 2만1385건으로 지난해 같은 날보다 14.5% 감소했다.

국토부는 올해 1∼8월 서울 주택 인허가와 착공이 각각 40.4%, 41.1% 늘어 2028년부터 준공 물량이 장기 평균을 웃돌 수 있다고 보고 있다. 다만 착공 이후 입주까지 통상 2∼3년 이상 걸려 단기간에 전세 물량이 늘어나기는 어렵다.

신 교수는 "내년 말부터 시작되는 서울시 정비사업 이주 수요까지 결합되면 전월세 상승 폭이 더 커질 것"이라며 "지금은 전초전으로, 2030년까지 약 18만가구가 이주하면 대출 규제와 높은 보유세 등과 맞물려 상승세가 더 가팔라질 것"이라고 말했다.

[email protected] 정경수 기자