"경기도 OO아파트 노려라"...청년들이 주목할 틈새 매물은[집 나와라 뚝딱!]

지지옥션 이주현 전문위원 인터뷰
재개발 빌라 틈새 공략법부터
시세 대비 입찰가 산정 팁까지
"서울, 시세 比 5~10% 낮게 낙찰시 성공적"

[파이낸셜뉴스] 청년들 사이 아파트 경매 열기가 뜨거운 가운데, 경기 남부 비규제 지역과 김포·고양 아파트를 틈새 매물로 노려볼 만 하다는 조언이 나왔다. 빌라·오피스텔 등 대체 주거 상품의 경우 옥석 가리기가 중요하다는 관측이다.

지지옥션 이주현 전문위원은 2일 파이낸셜뉴스 유튜브 채널 '집 나와라 뚝딱!'에 출연해 최근 치솟는 집값과 전셋값 속에서 2030 세대가 법원 경매장으로 몰리는 이유와 실전 투자 전략을 공개했다.

■빌라·오피스텔, 옥석 가리기 필수
이 전문위원은 빌라 경매에 대해 "아파트 가격과 전세난의 풍선효과로 덩달아 상승할 수 있지만, 하락장에서는 가격 낙폭이 더 크다"며 "조정기에 대비해 최소한의 가격 하락을 방어할 수 있는 역세권이나 신축 위주로 접근해야 한다"고 조언했다.

재개발 예정지 빌라의 소위 '몸테크'에 대해서는 "거주 환경이 열악한 곳을 견딜 수 있다면 고려해 볼 수 있지만 무조건 재개발만 쫓기보다 자신의 자금에 맞는 주거지를 먼저 마련하는 것이 안전하다"고 강조했다. 특히 재개발 빌라 입찰 시 "관리처분계획 인가 이후 개인이나 대부업체가 경매를 신청한 경우 조합원 지위 양수가 안 될 수 있으므로 조합 사무실 등을 통해 반드시 확인해야 한다"고 덧붙였다.

수익형 부동산인 오피스텔에 대해서는 "시세 차익을 노리기보다 철저히 월세 수익률을 계산해야 한다"며 "소형 오피스텔은 1년 단위로 계약이 잦아 세입자가 바뀔 때마다 도배나 옵션 정비 등 부대 비용이 발생하므로 이를 반드시 염두에 두어야 한다"고 당부했다.

■수도권 틈새 지역 및 적정 입찰가 산정 방법
자금력이 부족한 청년층이 노려볼 만한 틈새 지역으로는 자신의 생활권이라는 전제하에 경기 남부 비규제 지역(안양 만안구, 군포, 수원 권선구)의 구축 아파트나 김포·고양 지역의 신축 아파트를 꼽았다. 이 위원은 "이들 지역은 신축에 비해 구축이나 특정 단지의 낙찰가율이 상대적으로 높지 않아 할인율을 높여 접근하기 좋다"고 설명했다.

가장 궁금해하는 입찰가 산정 기준에 대해서는 "하락기에는 시세 대비 20% 이상 저렴하게 사라고 조언했지만, 현재 서울 신축 아파트 기준으로는 시세 및 호가 대비 5~10%만 싸게 사도 매우 성공적인 매입"이라고 진단했다. 이어 "낙찰 후 2등과의 가격 차이가 많이 난다고 해서 속상해할 필요는 전혀 없다"며 "앞으로 얻을 이익에만 집중하고, 타인의 시선에 휘둘리지 않는 멘탈을 갖는 것이 경매 시장에서 성공하는 비결"이라고 조언했다.

■대항력 세입자·지분 경매 조심...명도 두려워할 필요 없어
초보 실수요자가 반드시 피해야 할 물건으로는 △대항력 있는 선순위 임차인이 있는 물건 △지분 경매 △과도한 금액의 유치권 신고 물건을 꼽았다.

이 전문위원은 "대항력 있는 세입자가 배당요구를 하지 않은 물건은 낙찰자가 보증금을 전액 인수해야 할 뿐만 아니라 임대차 계약 기간 동안 실제 입주가 불가능하다"며 "투자자에게는 저가 매수의 기회일 수 있으나 실수요자에게는 장기간 거주가 막히는 덫이 될 수 있다"고 경고했다. 지분 경매 역시 온전한 소유권 행사를 위해 복잡한 법적 다툼을 거쳐야 해 초보자에게는 부적합할 수 있다는 관측이다.
초보자들이 가장 두려워하는 '명도(점유자 내보내기)'에 대해서는 막연한 공포를 가질 필요가 없다고 안심시켰다. 그는 "경매는 일반 공매와 달리 '인도명령 제도'가 있어 소송 없이도 1개월 안팎이면 강제집행 권한을 얻을 수 있다"면서도 "실제 현장에서는 95% 이상이 대화와 협의, 적정한 이사비(위로금) 지급으로 원만하게 해결된다"고 말했다.

구체적인 경매 꿀팁과 생생한 이야기는 유튜브 채널 '집 나와라 뚝딱!'에서 확인할 수 있다.

[email protected] 전민경 기자