보증금 걱정 덜어줄 '전월세 안심신탁' 모집
계약갱신청구권·대항력 등 보장
집주인은 연 4.35%의 수익률로 월세를 받고, 세입자는 보증금을 떼일 걱정 없이 전세로 사는 '전월세 안심신탁'이 첫 임대인 모집에 나섰다.
4일 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 이 사업은 시중 월세 물건을 전세로 돌려 세입자에게 공급한다. 임대인과 HUG, 임차인이 함께 계약을 맺는다.
세입자가 HUG에 넣는 예치금은 집주인을 거치지 않고 집주인에게 반환 의무도 없어 민법상 보증금으로 보기 어렵다. 집주인과 세입자 사이에는 '보증금 없는 월세' 계약이 성립한다.
주택임대차보호법이 적용돼 계약갱신청구권과 임대료 증액 상한(5%), 대항력이 보장된다. 집이 압류되거나 경매에 넘어가도 예치금은 HUG가 보관한다. 집주인은 약정 수익률에 따라 HUG에서 매달 월세를 받는다. 수익률은 반기마다 시장 금리를 반영해 새로 정하되, 한번 정해지면 갱신 계약까지 유지된다.
임대인·임차인의 소득과 자산은 따지지 않지만, 집값이 20억원 이하이고 선순위 부채가 집값의 80% 이하여야 한다. 예치금은 적정 전세 시세 이내여야 하며, 월세가 예치금의 240분의 1에 못 미치는 준전세형도 가능하다.
정부는 임대인이 HUG에서 받는 월 수익에 대한 소득세·법인세를 50% 감면하고 농어촌특별세도 물리지 않는 방안을 추진한다. 계약 종료 후 빈집이 생기면 사업을 이어가는 조건으로 최대 두 달 치 수익도 준다. 세입자는 전용 전세대출을 이용할 수 있고, 요건을 갖추면 버팀목 대출도 연내 쓸 수 있게 된다.
관건은 집주인의 참여다. 이번 수익률 4.35%는 서울 아파트와 빌라의 전월세전환율보다 낮다. 국토부 설문에서도 수익률을 4.85%로 가정했을 때 참여 의향을 밝힌 임대인은 약 20%에 그쳤다.
정경수 기자
