"아들이면 말린다"...강동구 59㎡가 3억인데, 왜 ? [권준호의 요·아·정]

지하철역서 도보 33분
건물만 분양 받는 방식
학교, 공원 접근성 최고
"교산 신도시가 낫다"

11월 첫주 소개할 아파트는 서울 강동구 강일동 174 일원에 위치한 '고덕강일지구3단지'입니다. 서울주택도시개발공사(SH)의 토지임대부 분양주택으로, 토지는 공공이 소유하고 건축물만 분양받는 조금은 독특한 방식입니다.

이 단지는 조회수 4위에 올랐지만 앞선 단지들을 모두 제 코너에서 다뤘거나 영상으로 다룬 적이 있어서 소개하게 됐습니다. 가장 가까운 지하철역까지 도보 30분 넘게 걸리는 곳, 주변이 모두 주거단지라 굉장히 조용한 곳, 자차만 있으면 고속도로 진입이 어렵지 않은 곳을 직접 다녀왔습니다.

6일 5호선 강일역 3번출구.
오늘의 주인공을 방문하기 앞서, 마음의 준비를 좀 하고 왔습니다. 주변에 도보로 갈만한 지하철 단지가 없기 때문입니다.

강일역부터 단지까지는 약 2.3㎞. 연재를 시작하고 가장 먼 거리. 직접 걸어보니 33분이 걸렸습니다. 단지 주변에 왜 지하철이 필요한지 몸소 느끼게 됐습니다.
가는 길은 고덕천, 망월천 등이 있어 심심하지는 않았습니다. 도보 30분이 넘겼지만 주변 풍경을 둘러보면서 걷다보니 생각보다 금방 도착했습니다.

드디어 오늘의 주인공이 보입니다. 고덕강일지구3단지는 지하 2층~지상 29층, 17개 동, 총 1305가구로 구성된 대단지 아파트입니다. 주변에 '강동리버스트4, 6, 7단지가 둘러 싸고 있는 완전한 '주거지'입니다.

단지를 둘러봤습니다. 아직 공사중인 구역을 제외하고 약 4분의 3을 도는 데 10여분 정도가 걸렸습니다.

이 단지의 장점은 바로 주변에 공원, 유치원과 초중학교까지 인접해 있다는 점입니다. 바로 옆 공원에는 반려 동물과 함께 할 수 있는 공간부터 가볍게 뛸 수 있는 코스까지 마련돼 있었습니다.

실제 이날 공원에서 반려견을 산책시키는 인근 주민을 만나기도 했습니다. 자차만 있다면 크게 불편해보이는 점은 없었습니다. 단지 바로 앞에서 올림픽대로도 이용할 수 있습니다.
하지만 자차가 없다면 신중하게 접근해야 합니다. 지하철 역이 먼 탓에 버스에 의존해야 하고, 버스를 하나만 놓쳐도 출퇴근 시간이 크게 벌어질 수 있기 때문입니다.

고덕강일3단지가 높은 인기를 끌었던 이유는 청약 일정이 다가왔기 때문입니다.
구체적인 일정은 2일 특별공급, 4일 1순위 청약을 거쳐 6일 2순위 청약, 26일 당첨자 발표, 내년 3월 22일 계약 시작 순입니다.

경쟁률은 상당합니다. SH에 따르면 지난 2~4일 진행된 특별공급 청약은 566가구 모집에 1만5868명이 몰리며 평균 28대 1의 경쟁률을 기록했습니다.

특히 청년 특별공급에서 가장 경쟁이 치열했다고 합니다. 106가구 모집에 무려 5414명이 신청, 51.1대 1의 경쟁률을 나타냈습니다.

신혼부부 특별공급도 106가구 모집에 5257명이 몰리며 경쟁률 49.6대 1을 보였고, 생애최초 유형은 23.5대 1, 신생아 유형은 10.9대 1로 집계됐습니다.

인근 단지 대비 낮은 가격도 인기를 끌었던 또 다른 요소입니다. 부동산 업계에 따르면 고덕강일3단지 분양 가격은 2억~3억대에 몰려 있습니다. 전용 49㎡와 59㎡로 구성돼 있는데 4억원이 안되는 가격으로 분양을 받을 수 있습니다.

인근 단지와 비교해보면 얼마나 낮은 가격인지 한 번에 알 수 있습니다. 946가구 '강동리버스트8단지'의 경우 지난 7월 전용 59㎡가 12억6000만원에 거래됐습니다. 3~4배에 이르는 가격입니다.

다만 입주자는 분양대금 외에도 매달 토지 임대료를 내야 합니다. 월 임대료는 전용 49㎡ 42만6000원, 59㎡ 51만1500원으로 책정됐습니다. 전매 제한 10년과 거주의무 5년도 있습니다.

이날 만난 중개사들 중에서는 "되면 로또"라는 입장도, "추천하지 않는다"는 입장도 있습니다.

전체적인 입장을 종합해보니 '서울에 반드시 실거주해야 하고 돈이 3억~4억원대 있으면 분양 받을만 하지만, 투자로는 추천하지 않는다'로 정리됩니다.
다만 5명 중 4명은 굳이 분양을 추천하지 않았습니다. 단지 인근 한 공인중개사는 "(건물만 분양 받는 것이기 때문에) 재산 가치는 떨어진다"며 "토지는 시간이 갈수록 가치가 올라가지만, 건물은 시간이 갈수록 (가치가) 내려가기 때문"이라고 말했습니다.

또 다른 공인중개사는 "10년 동안 팔지 못하는데, 그 이후에도 가격이 오를까"라며 "차라리 경기도 하남시에 예정된 교산 신도시를 가는 편이 낫지 않겠나"라고 반문하기도 했습니다.

조금 더 강하게 의견을 내는 중개사도 있었습니다. 한 중개사는 "(토지 임대부) 제도 자체가 생긴지 얼마 안돼서 아직 가치를 정확히 책정하기 어렵다"며 "다만 확실한 것은, 아들에게는 권하지 않는 분양일 것"이라고 강조했습니다.
입지와 가격 자체는 괜찮다는 의견도 있습니다. 한 공인중개사는 "차로 조금만 나가면 고속도로를 바로 탈 수 있는데, 입지는 나쁘지 않은 것"이라며 "임대료도 SH에서 매년 인상하겠지만, 서울에서 이만한 가격은 찾아볼 수 없다"고 설명했습니다. 그는 "다만 수익성은 토지와 건물을 같이 사는 것보다 떨어질 수밖에 없다"며 "실거주를 하기에는 좋은 편"이라고 귀띔했습니다.

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[email protected] 권준호 기자