"전세는 민간 금융제도"…세입자에게 전가되는 집주인의 투자 리스크 주의해야

한국경제연구학회 추계학술대회

[파이낸셜뉴스] 전세보증금이 집주인의 자금 조달 수단으로 작동해 주택 투자를 앞당긴다는 연구가 나왔다. 전세를 세입자의 주거 방식뿐 아니라 주택 공급에 영향을 주는 일종의 민간 금융제도로 봐야 한다는 주장이다. 집주인의 투자 위험 즉 리스크가 세입자에게 전가될 수 있는 만큼 세입자가 집주인의 보증금 반환 능력을 꼼꼼하게 살펴야 한다는 지적이 나온다.

유승동 상명대 경제금융학부 교수는 12일 여의도 FKI타워에서 한국경제연구학회가 개최한 2026 추계학술대회에 나와 "전세가 사라져야 하느냐, 사라질 것인가에 대한 논의가 있지만 공급을 위해선 임대차 시장을 감안한 의사결정이 필요하다"고 말했다.

유 교수는 전세를 투자금융 수단으로 바라보는 연구를 통해 주택 임대차시장과 공급시장의 연관성을 보여줬다. 전세 갭 투자자의 의사결정을 이론적으로 살펴보고, 아파트 전세가율 변화가 주택착공에 통계적으로 유의한 영향을 미친다는 실증 결과를 바탕으로 주택공급정책 수립 시 임대차시장도 함께 고려해야 한다는 시사점을 제시했다.

유 교수는 "전세는 자가로 가는 사다리라는 연구, 전세 임차인이 월세 임차인보다 자산 축적을 더 많이 한다는 연구 등 전세가 임차인에게 바람직할 수 있다는 논문들이 꾸준히 제기돼 왔다"면서 "반면 전세가 집주인의 자금 조달 도구라는 언급은 계속 있었지만 이에 대한 연구는 거의 없었다"고 연구 배경을 설명했다.

그는 "금융시장이 활성화되지 않았던 상황에 민간이 알아서 금융제도를 만든 것이 전세가 아닌가 하는 생각"이라며 "집주인들이 전세를 끼고 투자하는 모형을 만들었고, 개별 자료를 확보하지 못해 거시 자료를 모아 논문(연구)을 진행하고 있다"고 말했다.

유 교수는 전세 활용 여부가 투자 시점에 차이를 만드는지 살폈다. 그는 "개발업자 혹은 투자자가 전세 계약을 전제로 투자하면 투자를 조금 빨리 한다"며 "전세가 있는 경우 낮은 가격에서도 투자자는 투자를 시작한다. 투자를 빨리 결정한다는 것"이라고 분석했다.

하지만 이러한 효과가 입증된 만큼 세입자가 위험을 떠안을 가능성 역시 분명해졌다. 집값이 보증금보다 떨어지고 집주인이 돈을 돌려주지 못하면 세입자는 집을 넘겨받더라도 맡긴 돈을 모두 회수하기 어려울 수 있다.

유 교수는 이번 연구에서 집값이 전세가격보다 떨어지면 집주인이 집을 임차인에게 전가해 버릴 수 있다는 기존 논문을 투자 모형에 반영했다. 그는 "전세라는 민간 금융제도에서 채무불이행을 할 수 있기 때문에 투자자가 위험을 회피할 수 있어 빠른 공급이 가능하다는 것"이라고 말했다.

이어 "전세가율, 즉 아파트 가격 대비 전세가격 비율이 증가하면 증가할수록 주택 착공이 늘어난다는 거시적인 결과를 도출할 수 있었다"며 "실증 분석에 한계가 있는, 이론 논문에 가깝다고 보면 된다"고 말했다.

이번 연구에는 주택가격은 물론 토지가격과 건설공사비, 금리 수준 등이 고려됐다. 변수를 줄이기 위해 주택가격의 변동성과 코로나19 시기의 영향은 통제했다. 유 교수는 자료 분석에 대해서는 "아파트 전세가율이 2005년부터 이용 가능하기 때문에 이를 이용했다"며 "착공을 결정하는 시점에 전세가율을 보고 이를 고려해 의사결정을 한다"고 설명했다. 착공은 집을 짓기 시작하는 것을 뜻한다.
유 교수는 이번 연구가 "전세를 통한 투자가 있는 경우 사람들의 투자 유인을 늘릴 수 있었다는 점을 보여줬다"면서 "주택의 착공과 투자가 임대차 시장에 영향을 받기 때문에 주택을 공급하기 위해서는 임대차 시장도 고려해야 한다"고 강조했다.

이어진 토론에서는 전세의 금융 기능과 세입자 보호를 함께 봐야 한다는 평가가 나왔다. 전해정 상명대 부동산학과 교수는 "전세보증금이 안전하게 반환될 수 있게 하는 것이 중요하다"며 "자금 여력이 충분한 임대인과 다음 세입자의 보증금에 크게 의존하는 임대인은 위험이 다르다"고 강조했다.

[email protected] 박문수 기자