'30억 → 80억, 50억 벌거니 4억 토해내라'...날벼락 맞은 현장 [부동산 아토즈]
[파이낸셜뉴스] '재건축초과이익환수제'가 논란이다. 당장 부과 시한에 대해서 서초구는 올해 말, 국토부는 2029년으로 달리 해석하고 있다. 이 뿐만이 아니다. 부담금을 예측할 수 없는 데다 심각한 형평성 문제까지 안고 있다.
업계 한 관계자는 "(재초환 제도의) 찔끔 개선으로는 문제를 풀 수 없다"며 "폐지하지 않는 한 논란은 계속될 수 밖에 없다"고 말했다.
재초환의 큰 목적은 개발이익 환수다. 그런데 재건축만 대상이다. 성수와 한남 뉴타운 등 대규모 노른자 정비사업장은 제외된다. 이유는 재건축이 아닌 재개발이기 때문이다.
재건축도 사업 진행 과정에서 기부채납 등을 통해 일정 규모의 개발이익을 공공에 납부한다. 이와 별개로 재건축에 대해서만 집값 상승분에 대해 개발이익을 거두는 것이 재초환이다. 최근 재건축 부담금 예정액이 통지된 대치동 은마 아파트를 보자. 1인당 예상 부담액은 4억6334만원이다.
!['30억 → 80억, 50억 벌거니 4억 토해내라'...날벼락 맞은 현장 [부동산 아토즈]](https://image.fnnews.com/resource/media/image/2026/11/13/202611130916434897_l.jpg)
그렇다면 어떻게 산정됐을까. 조합원(총 4326명) 1인당 주택 가격으로 추정해 보면 30억 집값이 80억이 된다는 가정으로 나온 결과이다.
개시시점 주택가격은 총 13조원이다. 이를 조합원수로 나누면 1인당 주택가격이 약 32억원이 된다. 종료시점(준공)은 오는 10년 뒤인 2035년으로 잡았다. 종료시점 주택가액은 조합원분과 일반분양을 더해 총 36조원이다. 1인당 추산 주택가격은 약 85억원에 이른다.
이 같은 결과를 토대로 재건축 산식을 적용한 결과 1인당 4억원 가량의 부담금 부과가 통지된 것이다. 즉, 개시시점 가격에다 정상가격 상승분을 더해도 실제 주택가격은 더 크게 뛸 것으로 가정한 결과다.
재초환은 여러 문제점을 안고 있는 것이 현실이다. 불합리한 산식계산 방법부터 미실현이익 과세 등도 그 중 하나다. 무엇보다 심각한 형평성 문제를 안고 있다. 재초환은 우선 조합에 통보되고, 조합이 알아서 세부 기준을 정하는 구조다. 한마디로 조합 별로 각기 다른 재초환 부담금 분담 기준이 나올 수 있다는 것이다.
아울러 재초환 부담금은 원칙상 준공 당시 소유주가 낸다. 예를 들어 오랜 기간 몸테크를 하다 준공 전에 팔았다면 부담금 부과 대상이 아니라는 것이다. 개발이익을 가장 많이 누리지만 역설적으로 부담금은 물지 않는 구조이다.
아울러 1대1 재건축의 경우 재건축 후 집값이 크게 올라도 상대적으로 적은 재초환 부담금을 물게 된다. 반대로 집값이 오르지 않더라도 일반분양 물량이 많으면 불리한 것이 현재의 시스템이다.
예측 불가도 문제다. 분담금은 관리처분 시점에 결정된다. 반면 재초환부담금은 관리처분시점에 예상액이 나오고, 준공시점에 최종 결정된다. 관리처분부터 준공시점까지 짧게는 5년, 길게는 10년도 걸리기 때문이다.
김예림 법무법인 심목 변호사는 "재초환 부담금을 예측할 수 없다 보니 매매가격에 포함시키는 것도 쉽지 않다"며 "준공 때나 돼냐 정확한 금액을 알 수 있는 구조"라고 말했다.
고준석 연세대 교수는 "실제 부과되기 시작하면 대규모 소송전 등 혼란이 불가피할 것으로 보인다"며 "강북의 경우 재건축 사업이 올스톱 될 수 있다. 공급 확대 차원에서도 재초환 폐지를 적극 검토해야 한다"고 강조했다
[email protected] 이종배 기자
