'프로젝트 리츠' 두자릿수 넘었다… 오피스·호텔 등 도입 활발
개발사업 조달창구 다변화 시험대
매달 설립신고 잇따르며 총 14건
자기자본 확대 통해 안정성 강화
토지주 참여·본PF 조달 등 한계
분양 현장선 "사업성 낮다" 외면
프로젝트 리츠를 활용한 대규모 개발사업들이 두자릿수를 넘어섰다. 투자대상도 오피스, 호텔, 주택 등 다양한 상품군들이 등장했다. 다만 토지주들의 소극적인 반응, 자기자본 확보 문제 등은 풀어야할 숙제로 거론된다.
■프로젝트 리츠 신고 14곳
23일 리츠정보시스템에 따르면 이날 기준 신고된 프로젝트 리츠는 총 14건이다. 올해 1월 제물포역도심복합프로젝트리츠를 시작으로 지난 22일 조선호스피탈리티종로호텔프로젝트리츠까지 매달 설립신고가 나왔다.
프로젝트 리츠는 개발 단계부터 투자자 자금을 모집해 사업을 추진하는 구조다. 프로젝트 파이낸싱(PF)에 의존해 온 개발사업의 자금조달 루트를 다변화하는 수단이다. 특히 프로젝트금융투자회사(PFV)가 프로젝트 리츠로 전환될 경우 취득세가 부과되지 않는다.
현재 신고된 프로젝트 리츠의 사업 분야는 오피스가 4곳, 주택 3곳으로 가장 많다. 호텔과 복합개발이 각각 2곳이다. 초기에는 인천 제물포, 화성 동탄, 천안 등 지방 사업이 많았지만 갈수록 서울 도심의 개발도 늘어나는 추세다.
실제로 코람코자산신탁의 '강남역 L프로젝트'도 프로젝트 리츠를 활용했다. 총사업비 1조원 규모의 오피스 개발사업으로 전체 사업비의 약 20%를 에쿼티(자기자본)로 조달하는 구조로 추진 중이다.
코람코 관계자는 "아직 성공 사례가 나온 단계는 아니지만 자기자본 비중을 높여 사업을 보다 안정적으로 추진할 수 있다는 게 가장 큰 장점"이라고 말했다.
■업계 "토지주 참여가 관건"
개발 현장에서 프로젝트 리츠를 보는 시각은 아직까지 보수적이다. 개발사업의 재무 건전성을 높이고 자금조달 경로를 다변화하는 효과는 기대되지만 시장 전반의 자금조달 구조를 단기간에 바꾸기는 어렵다는 시각이 우세하다.
특히 토지주 참여가 가장 큰 과제로 꼽힌다. 한 중견 시행사 대표는 "프로젝트 리츠 활성화의 핵심은 토지주 참여인데 실제 현장에서는 제도에 대한 이해와 신뢰가 충분하지 않아 설득 과정이 쉽지 않다"며 "토지주들의 참여를 이끌어내지 못하면 활성화도 쉽지 않을 것"이라고 말했다.
프로젝트 리츠가 도입되더라도 브릿지론과 본PF 조달 문제가 완전히 해소되는 것은 아니라는 지적도 나온다. 토지 확보와 인허가, 공사비 상승, 대출 규제 등 기존 개발사업이 안고 있는 위험 요인이 여전히 남아 있기 때문이다.
한국부동산개발협회 관계자는 "노인복지주택 등 장기 운영이 가능한 사업은 프로젝트 리츠 활용을 검토할 수 있지만 분양형 사업은 여전히 기존 PFV나 SPC(특수목적법인) 방식을 선호하는 분위기"라며 "시장 상황 자체가 어려운 만큼 프로젝트 리츠만으로 사업성을 확보하기는 쉽지 않다"고 말했다.
en1302@fnnews.com 장인서 기자
