GS건설 서초타워 매각 개시…'용적률 800%' 개발가치 시선집중 [fn마켓워치]

성장잠재권 활성화사업 적용 땐 용적률 최대 800% 가능
공동 매각 주관사에 젠스타메이트-에스원, 투자자 모집 돌입
IB업계 "임대수익형 아닌 밸류애드 딜…개발형 투자자도 뛰어들 것"

[파이낸셜뉴스] 신한알파서초위탁관리부동산투자회사(REITs)가 보유한 GS건설 서초타워 매각 절차가 본격화됐다. 이번 거래는 단순 코어(Core) 오피스 처분보다 서울시 성장잠재권 활성화사업에 따른 개발 잠재력을 얼마나 가격에 반영하느냐가 핵심 변수라는 평가가 나온다.

21일 투자은행(IB) 업계에 따르면 국내 상업용부동산 서비스 기업 젠스타메이트와 에스원은 GS건설 서초타워 공동 매각주관사로 선정돼 본격적인 투자자 모집에 착수했다.

매각 대상은 서울 서초구 남부순환로 2477 일원에 위치한 지하 5층~지상 14층 규모 오피스다. 연면적은 2만9784.83㎡이며 현재 GS건설과 인동에프엔 등이 사옥으로 사용하고 있다. 지난 1990년 준공됐으며 2012년 리모델링을 완료했다.

부동산 IB업계에서는 이번 딜을 일반 오피스 거래와는 성격이 다르다고 보고 있다.

현재 자산은 제3종 일반주거지역으로 용적률이 약 294.4% 수준이지만 서울시 성장잠재권 활성화사업 요건을 충족할 경우 일반상업지역 수준인 최대 800%까지 개발 가능성을 검토할 수 있기 때문이다. 이는 현재 임대수익을 기반으로 한 캡레이트(Cap Rate)만으로 가격이 결정되는 자산이 아니라 향후 복합개발과 리포지셔닝을 통한 개발이익까지 함께 평가받을 수 있는 구조라는 의미다.

여기에 서리풀 지구단위계획, 서초로 지구단위계획, 양재역 복합개발, GTX-C, 경부고속도로 지하화 등 주변 대형 개발사업이 동시에 진행되고 있어 장기적인 가치 상승 기대도 커지고 있다.

특히 IB업계에선 이 자산이 GBD 남부권에서는 드물게 약 1000평 규모 교육연구시설을 확보하고 있다는 점에도 주목했다.

교육연구시설은 일반 업무시설보다 활용 범위가 넓어 바이오 연구시설, 메디컬센터, 기업 R&D센터, 교육시설, 사내 아카데미 등으로 확장할 수 있어 향후 개발 과정에서 차별화 요소가 될 수 있다는 분석이다.

최근 상업용 부동산 시장에서도 단순 임대수익형 자산보다 개발 잠재력과 제도적 인센티브를 활용해 가치를 높일 수 있는 밸류애드(Value-add) 전략이 투자 판단의 핵심 요소로 떠오르고 있다는 점도 이번 거래에 관심이 쏠리는 배경이다.

젠스타메이트 관계자는 "최근 투자자들은 현재 임대수익뿐 아니라 개발 가능성과 향후 엑시트 전략까지 함께 고려하고 있다"며 "GS건설 서초타워는 우량 임차인을 확보한 안정성과 개발 잠재력을 동시에 갖춘 자산"이라고 말했다.
한편 IB업계에서는 최근 서울 오피스 거래가 단순 임대수익 경쟁에서 개발가치 경쟁으로 무게중심이 이동하는 흐름을 보여주는 사례라는 평가도 나온다. 여의도·용산 등 개발 모멘텀을 보유한 자산에 이어 서초권에서도 제도 변화에 따른 가치 재평가가 본격화되고 있다는 분석이다.

한 대형 부동산 투자업계 관계자는 "최근 기관투자가들은 안정적인 임대수익만으로는 높은 가격을 제시하기 어렵다"며 "반면 디벨로퍼나 밸류애드 전략을 구사하는 운용사들은 용도 변경과 용적률 인센티브를 반영해 가격을 산정하는 만큼 입찰 경쟁 구도가 달라질 가능성이 있다"고 언급했다.

kakim@fnnews.com 김경아 기자