2성급 호텔의 반전…코람코, 브랜드 갈아끼워 '가치 재창출' [fn마켓워치]

110억원 리모델링 거쳐 '머큐어 앰배서더 동대문' 28일 개관
매입부터 리브랜딩·운영까지 직접 설계…호텔 밸류애드 투자 본격화

[파이낸셜뉴스] 코람코자산운용이 서울 동대문권 2성급 관광호텔을 글로벌 브랜드 호텔로 재탄생시키며 호텔 밸류애드(Value-add) 투자 성과를 공개했다. 단순한 리모델링을 넘어 브랜드와 운영체계까지 바꿔 자산가치를 끌어올리는 전략으로, 오피스 중심이던 코람코의 호텔 투자 영역이 본격 확대되는 신호탄이라는 평가다.

24일 코람코운용에 따르면 이 운용사는 서울 중구 을지로 U5호텔을 리모델링해 오는 28일 '머큐어 앰배서더 동대문'으로 정식 개관한다. 지난 2월 호텔를 인수한 뒤 상품기획과 공간 재설계, 글로벌 브랜드 유치, 운영체계 구축까지 전 과정을 직접 수행했다.

기존 U5호텔은 지하 4층~지상 20층, 297실 규모의 2성급 관광호텔이다. 동대문과 을지로를 잇는 핵심 관광권에 위치했지만 브랜드 인지도와 운영 경쟁력이 낮아 입지 대비 자산가치가 충분히 반영되지 못했다는 평가를 받아왔다.

코람코는 약 110억원을 투입해 객실과 공용공간을 전면 개편했다. 객실은 297실에서 336실로 확대했고 로비와 식음시설, 피트니스 등 부대시설도 글로벌 브랜드 기준에 맞춰 새롭게 구성했다. 기존 골조를 활용해 신축보다 개발 기간과 사업 위험을 줄이면서도 상품 경쟁력을 높인 것이 특징이다.

브랜드는 글로벌 호텔그룹 아코르의 4성급 브랜드인 머큐어(Mercure)를 도입했다. 운영은 국내 호텔 전문기업인 앰배서더호텔그룹이 맡는다. 코람코는 자산운용을 담당하고, 글로벌 예약망과 멤버십은 아코르, 운영은 앰배서더가 담당하는 구조를 구축해 외국인 개별관광객(FIT)과 비즈니스 수요를 함께 확보한다는 전략이다.

이번 프로젝트는 코람코가 호텔을 단순 보유 자산이 아닌 적극적으로 가치를 높이는 운용 자산으로 접근했다는 점에서 의미가 있다는 평가다. 호텔 투자에서 임대수익보다 브랜드 경쟁력과 운영 효율이 자산가치를 좌우하는 만큼, 운용사가 직접 상품 기획과 운영 전략까지 설계하는 방식이 확산될 가능성도 제기된다.

코람코는 머큐어 앰배서더 동대문을 시작으로 호텔 밸류애드 투자를 확대할 계획이다. 브랜드 경쟁력이 낮은 기존 호텔의 리포지셔닝은 물론 오피스와 상업시설의 호텔 전환, 비즈니스호텔과 관광호텔 개발 등으로 투자 영역을 넓힌다는 구상이다.

IB업계 관계자는 "최근 호텔 투자는 단순히 매입·매각 차익보다 브랜드와 운영을 어떻게 개선해 현금흐름을 키우느냐가 핵심 경쟁력이 되고 있다"며 "이번 사례는 국내 부동산 운용사들이 호텔을 하나의 운영형 자산으로 접근하기 시작했다는 점에서 의미가 있다"고 귀띔했다.
한편 최근 서울 호텔 거래시장은 신축보다 기존 호텔을 매입해 글로벌 브랜드를 입히고 객실 운영효율을 높이는 밸류애드 전략이 주류로 자리잡고 있다. 개발 리스크를 줄이면서도 객실단가(ADR)와 객실가동률(OCC)을 동시에 끌어올릴 수 있기 때문이다. 코람코 역시 이번 프로젝트를 계기로 호텔을 새로운 대체투자 섹터로 육성한다는 전략이다.

[email protected] 김경아 기자