다주택자 대출 2000억 털었지만… 매물 잠기고 비주택 꽁꽁
4·1규제 시행 두 달 반 만에 회수
연장 막아 매물 출회 기대했지만
서울아파트 4월 7만→8월 6만건
집 팔기 대신 공동담보 갚아 버텨
비주택 투심 줄고 세입자 부담↑
'4·1 다주택자 대출규제'가 시행된 지 두 달 반 만에 만기연장이 제한된 다주택자의 주택담보대출 회수액이 2000억원을 넘어선 것으로 확인됐다. 금융권에서는 예상을 뛰어넘는 속도와 규모로 받아들이고 있다. 이재명 정부의 '부동산과 금융의 절연' 정책 의지가 강하게 작동한 결과라는 해석이 나온다.
다만 전문가들은 다주택자에 대한 강도 높은 대출제한이 실제 매물 출회를 통한 부동산 시장 안정으로 이어졌을 가능성은 낮게 보고 있다. 금융당국은 당초 올해 말까지 1만가구 넘는 매물이 나올 것으로 기대했지만, 금융권에선 다주택자인 개인·임대사업자들이 보유한 공동 담보대출을 이번에 갚은 것으로 비주택 투자 위축이 더 클 것이라는 지적이다.
■다주택자 2000억 대출회수
6일 이양수 국민의힘 의원실에 요청해 입수한 금융감독원의 '은행권 다주택자 주택담보대출 만기연장 등 현황'에 따르면 4·1 대출규제가 시행된 지난 4월 17일부터 6월 30일까지 은행권에 회수된 개인임대사업자의 대출규모는 2038억원으로 나타났다. 이 기간 만기가 도래한 5676억원 가운데 35.9%가 상환완료된 것이다.
임차인이 있는 등 예외규정 적용으로 만기연장된 대출규모는 3315억원으로 집계됐다.
은행권과 부동산 전문가 사이에서는 예상보다 다주택자에 대한 대출회수 규모가 크다는 평가가 지배적이다. 대출규제 발표 당시 만기연장 제한 대상에서 제외한 예외사유가 준공 후 미분양 주택 매입, 민간건설임대주택, 인구감소지역 소재지 등 8가지를 넘으면서 다주택자에 대한 만기연장 대출 규모가 상환 규모를 훨씬 웃돌 것이라는 전망이 있었다.
금융권 고위 관계자는 "다주택자들은 상환능력이 떨어져서 집을 팔지 않는 이상 대출연장을 하거나 타행으로 대환대출을 하는 것이 지금까지 관행"이라면서 "대환이 아니라 2000억원이 상환됐다면 꽤 (규제) 실효성이 있다"고 분석했다.
■대출 옥좨도 매물은 안 내놔
다만 금융당국이 이번 규제를 설계하면서 기대한 다주택자의 매물 출회와 시장 안정화 등에 대한 정책 효과는 제한적이라는 지적이다. 오히려 금융권 및 부동산 전문가들은 임대사업자가 보유한 공동담보대출 만기 연장이 금지되면서 빠르게 대출이 회수된 것으로 분석했다.
4·1 다주택자 대출규제 핵심은 2채 이상을 보유한 개인·임대사업자의 담보대출 만기연장을 원칙적으로 막은 것이다. 올해 만기가 도래하는 일시상환 주담대 규모는 약 2조7000억원으로, 1만2000가구 수준이다. 이에 따라 연말까지 1만가구 넘는 매물이 나올 것으로 예상됐다. 하지만 올해 서울 아파트 매물은 지난 4월 1일 7만7772건에서 지난 1일 6만1520건으로 감소 추세다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "다주택자들이 갚아야 하는 대출금이 부담돼야 매물을 내놓을 텐데, 만기일시 주담대를 받은 다주택자들의 담보금이 애초에 크지 않았을 것"이라고 설명했다. 남 연구원은 "세입자에게 보증금을 올려받거나 보유한 주식을 처분하는 등 다양한 방법으로 상환완료를 했을 것"이라고 짚었다. 시중은행 관계자도 "임대사업자의 공동담보대출 중에 규제 대상이 되는 담보분만 상환된 경우가 상당수일 것"이라고 말했다. 실제 두 달 반 동안 상환완료된 대출규모를 건수로 나누면 약 2억원 수준에 그친다. 부동산 대출 전문가인 강연옥 플팩 대표는 "임대사업자 대출 중에 법인 등 비주택 대출을 다주택자가 자기가 살고 있는 아파트를 공동담보로 넣어서 대출을 받았는데, 이번에 그 대출 연장이 막혔다"면서 "이게 공동담보대출인데 축소되면서 비주택 투자가 많이 위축됐다"고 설명했다.
이양수 의원은 "이재명 정부가 다주택자들의 대출을 틀어막고 대출금을 회수했어도 강남 3구 부동산 가격은 더 오르고 매물은 나오지도 않았다"면서 "강도 높은 대출규제에 세입자들은 갈 곳이 더 줄었는데 이런 부작용에 대해서 분명히 책임져야 한다"고 지적했다.
[email protected] 박소현 이주미 전민경 기자
