상속으로 2주택자…기존 집 팔 때 비과세 가능할까[세무 재테크 Q&A]

기존 주택 먼저 처분해야 특례…상속주택 매도 땐 과세

Q. 부모님의 갑작스러운 별세로 주택을 상속받은 A씨는 뜻하지 않게 2주택자가 됐다. 오랫동안 본인 명의의 주택 한 채만 보유하며 거주해 왔으며 이전부터 현재 살고 있는 집을 팔고 이사할 계획이었다. 하지만 상속받은 집 때문에 다주택자가 된 만큼 기존 집을 팔 때 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는지 걱정이다. 상속주택과 기존 주택 가운데 어느 집을 먼저 처분해야 세 부담을 줄일 수 있을지 상담을 신청했다.
A. BDO성현회계법인에 따르면 상속으로 주택을 추가 취득했더라도 정해진 순서와 요건을 갖춰 기존 주택을 처분하면 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다.

소득세법상 1세대 1주택 비과세를 받으려면 원칙적으로 양도일 현재 국내에 주택 한 채만 보유해야 한다. 다만 기존 주택 한 채를 보유한 상태에서 상속으로 2주택자가 된 경우에는 예외가 인정된다.

상속 개시 당시 보유하던 기존 일반주택을 먼저 처분하면 상속주택을 없는 것으로 보고 1세대 1주택 여부를 판단한다. 기존 주택이 보유·거주기간 등 비과세 요건을 충족했다면 상속으로 2주택자가 됐더라도 비과세를 적용받을 수 있다. 상속주택에는 조합원입주권이나 분양권을 상속받은 뒤 사업 완료로 취득한 신축주택도 포함된다.

부모가 남긴 주택 한 채를 여러 형제가 공동으로 상속받았다면 원칙적으로 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 본다. 지분이 가장 큰 사람이 2명 이상이면 해당 주택에 거주하는 상속인에게 우선 귀속한다. 거주자도 없다면 최연장자의 주택으로 계산한다. 이에 따라 일부 지분만 상속받은 소수 지분권자는 공동상속주택이 주택 수에서 제외된다.

상속받은 주택이 2채 이상이라면 주의해야 한다. 비과세 특례는 상속받은 모든 주택이 아닌 "선순위 1주택"에만 적용된다. 우선 피상속인이 가장 오래 보유한 주택이 선순위가 된다. 소유기간이 같다면 거주기간이 가장 긴 주택을 따진다. 이마저 같으면 상속 개시 당시 거주한 주택과 기준시가가 가장 높은 주택 순으로 판단한다.

기존 주택 한 채를 가진 상태에서 주택 2채를 상속받았다면 선순위 1채만 상속주택으로 인정된다. 후순위 상속주택은 일반주택으로 계산되기 때문에 기존 주택을 팔더라도 1세대 1주택 비과세를 적용받기 어렵다.

정성경 BDO성현회계법인 상무는 "기존 주택의 양도차익이 커서 반드시 비과세를 받아야 한다면 어느 주택을 먼저 매도할지 전략을 세워야 한다"며 "특히 피상속인이 다주택자라면 자녀들이 재산을 나누는 협의분할 단계부터 세무 상담을 받을 필요가 있다"고 말했다.

기존 주택을 남겨두고 상속주택부터 처분하면 과세 방식이 달라진다. 상속주택을 먼저 양도할 때는 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되지 않는다. 다만 상속 개시일부터 5년 이내에 처분하면 다주택자 중과 대상 주택 수에서는 제외돼 기본세율 6~45%가 적용된다. 장기보유특별공제도 최대 30%까지 받을 수 있다.

이때 상속주택의 보유기간은 피상속인의 취득일이 아닌 상속 개시일부터 계산한다. 중과세를 피할 수 있을 뿐 양도차익에 대한 세금을 내지 않는 것은 아니다. 상속 후 5년이 지나 주택을 양도하고 해당 주택이 조정대상지역에 있다면 다주택자 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제도 배제될 수 있다.

상속주택이 농어촌에 있다면 별도의 특례도 확인할 필요가 있다. 수도권 밖의 읍·면 지역에 소재하고 피상속인이 5년 이상 거주한 상속 농어촌주택은 주택 수에서 제외된다. 다만 광역시의 군 지역과 도시지역은 적용 대상에서 제외된다.

정 상무는 "상속주택은 공동상속 지분율과 보유 주택 수 처분 순서에 따라 세 부담이 크게 달라진다"며 "상속이 개시된 직후부터 향후 주택 처분 계획까지 함께 세우는 것이 효과적인 절세 방법"이라고 조언했다.

BDO성현회계법인 세무 전문가와의 상담 내용을 바탕으로 한 [세무 재테크 Q&A]는 매월 둘째 주에 연재됩니다.

[email protected] 이정화 기자