PF개발앵커리츠 50곳 몰려… "중소 시행사엔 불리"
1조원 규모 내달 투자집행 예정
자기자본 범위 확대에도 '우려'
정부가 1조원 규모로 조성한 'PF(프로젝트 파이낸싱) 개발앵커리츠'에 50곳이 투자를 신청한 것으로 확인됐다. 국토교통부는 이르면 11월 초 첫 투자 대상을 선정해 자금을 집행할 방침이다. 다만 심사 기준을 높인 만큼 중소 시행사는 문턱을 넘기 어렵다는 우려도 나온다.
20일 파이낸셜뉴스 취재를 종합하면 지난 6월 공모를 시작한 PF 개발앵커리츠에는 이날까지 50곳이 신청서를 냈다. 국토부는 민간 자금도 함께 들어가는 만큼 신중한 심사에 무게를 두겠다는 입장이다.
2022년 레고랜드 사태 이후 신규 브릿지론(토지 매입용 단기대출)이 막히면서 사업장들은 인허가 단계로 넘어가지 못했다. 앵커리츠는 이 단계에 공공이 시중보다 낮은 금리로 먼저 자금을 대고, 본PF 전환 시 회수해 재투자하는 구조다.
리츠 규모는 총 1조430억원이다. 한국토지주택공사(LH)와 민간 기관투자자 등이 5215억원을 출자했고, 나머지는 주택도시보증공사(HUG) 보증 회사채로 조달했다. 사업장별 투자 한도는 토지매입비의 50% 이내에서 100억∼1000억원, 금리는 AAA등급 공사채 3년물 금리에 2.5∼3%p를 더한 수준이다.
무게중심은 '주택'으로 옮겨가고 있다. 현재 50% 이상인 주거 사업 투자 비중은 8·13 대책에 따라 70%로 높아진다. 내년에는 4000억원 규모의 수도권 주택전용 앵커리츠를 새로 만들어 5년간 약 1만가구 착공을 지원한다.
심사 기준에는 PF 구조를 바꾸겠다는 정부 의지가 담겼다. 국내 PF는 시행사 자기자본이 5% 안팎에 불과해 연쇄 부실에 취약했다. 정부는 2024년 11월 자기자본 비율을 20%까지 끌어올리겠다고 밝혔고, 이를 투자 요건에 반영했다.
심사 기준은 △땅값과 개발계획의 적정성 △토지 100% 확보 △사업계획승인 12개월(도시계획 변경 사업은 18개월) 내 가능 여부 △토지비의 20% 이상 자기자본 등 네 가지다. 하나라도 충족하지 못하면 심사를 받을 수 없다.
업계에서는 대형 시행사에만 유리한 구조라는 지적이 나온다. 정부가 대여금·현물출자 등도 자기자본으로 인정했지만 중소 시행사가 이를 채우기는 쉽지 않다는 것이다. 한 업계 관계자는 "자기자본 계산 방식이 유연해졌지만 결국 대형 시행사에 유리한 사업"이라며 "중소형 시행사들에게 기회가 많아져야 한다"고 말했다.
[email protected] 정경수 이종배 기자
