전세사기 예방과 정부 대책

전세사기 예방과 정부 대책

전세사기와의 전쟁, 보증보험 가입 문턱 높이고 대환 대출도 신설

2030에 드리워지는 전세 사기의 그림자

전세 피해자 52%가 30대

지난 2월 16일 더불어민주당 김병욱 의원이 낸 보도자료에 의하면 최근 4개월간 전세피해지원센터에 접수한 피해자의 52%가 30대인 것으로 나타났습니다. 30대 피해자는 연령을 기재한 피해자 1203명 중 626명을 차지하며 과반을 넘어섰습니다.

뒤를 이어 20대 이하가 20%, 40대 17%, 50대 6%, 60대 4%, 70대 이상이 1%로 집계됐습니다. 연령을 기재하지 않은 1346명의 피해자까지 합하면 4개월간 전세 계약으로 피해를 입은 입은 사람은 총 2549명에 달합니다.

한편 이 자료는 주택도시보증공사 HUG가 제출한 '전세피해지원센터 운영 현황'에 따른 것이며 2022년 9월 28일 개소하여 2023년 2월 2일까지 총 4개월간 집계한 자료를 토대로 합니다.


전세 피해 각양각색, 보증금 미반환 압도적 1위

전세 계약으로 인한 피해 유형도 각양각색입니다. 흔히 '전세사기'로 불리는 보증금 미반환 유형은 전체 유형의 65%를 기록했습니다. 피해 유형을 기재한 2447건의 사건 중 1593건이 보증금 미반환으로 고통받은 사례입니다. 경매 진행, 비정상 계약으로 고통 사례는 각각 189건, 190건으로 8%를 차지합니다. 기타 사례는 475건으로 19%입니다. 피해 유형을 기재하지 않은 피해 사례도 177건에 달합니다.

밀라가 밀집한 서울 강서구 화곡동. 2023.1.9 ⓒ뉴스1
밀라가 밀집한 서울 강서구 화곡동. 2023.1.9 ⓒ뉴스1
#전세사기 #빌라왕 #전세사기신고 #화곡동빌라왕

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놀라운 것은 전세사기를 치밀하게 계획하고 조직적으로 실행에 옮긴 전세 사기범 집단이 있다는 것입니다. 지난 2월 2일 서울중앙지검 형사8부는 부동산 컨설팅업체 대표 신모씨(39)를 사기 혐의로 구속기소 했습니다.

신씨는 2017년 부터 2020년까지 인천, 서울 강서구 등 수도권 등지에서 보증금 80억 원을 가로챘습니다. 자신의 컨설팅 업체를 통해 명의를 빌리고, 자본 없이 임차인의 전세 대금으로 빌라를 매매하는 '무자본 갭 투기' 방식을 일삼아 온 것으로 파악됩니다.

신씨는 빌라를 수백 채 소유한 빌라왕 7명의 배후로 지목되고 있습니다. 경찰은 수사를 통해 신씨와 빌라왕 7명 사이에 거액이 오고 간 계좌 기록과 통화 내역을 확보했습니다. 2021년 여름 제주에서 사망한 빌라왕 정모씨와 수백 채의 깡통 전세를 굴리다 구속기소 된 다른 빌라왕 김모씨 등이 신씨와 연루된 것으로 알려졌습니다.

서울경찰청이 제공한 전세 사기 모식도. 빌라왕의 배후로 지목된 부동산 컨설팅 대표 등 전세 사기 일당 수 십 명이 이 수법을 쓴 것으로 보인다. 2023.1.13 ⓒ서울경찰청 금융범죄수사대 제공, 뉴시스
서울경찰청이 제공한 전세 사기 모식도. 빌라왕의 배후로 지목된 부동산 컨설팅 대표 등 전세 사기 일당 수 십 명이 이 수법을 쓴 것으로 보인다. 2023.1.13 ⓒ서울경찰청 금융범죄수사대 제공, 뉴시스
#전세사기 #빌라왕 #화곡동빌라왕 #빌라왕검거

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전세사기 예방을 위한 방안

'전세보증금반환보증보험'이라는 제도가 있습니다. 전세 계약이 끝난 후 집주인(임대인)이 세입자(임차인)에게 보증금을 반환하지 못했을 시 전세 계약을 보증한 기관이 전세금을 대신 반환하는 제도입니다.

주택도시보증공사 HUG는 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하의 주택에 전세금반환보증 제도를 운용해왔습니다. HUG의 전세보증금반환보증은 단독주택부터 다가구, 다중, 연립, 다세대, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트까지 다양한 주택에 가입할 수 있으며 한도 내에서 세입자가 신청한 금액을 보증합니다.

작년 주택가를 휩쓴 유례 없는 전세 사기로 전세보증금반환보증보험에 대한 관심이 부쩍 늘었습니다. 2013년에는 이 보험에 가입한 세대가 451세대에 그쳤으나 2022년 23만 7797세대가 가입했습니다.

HUG는 전세보증금이 집값에 버금가거나 집값보다 치솟은 '깡통전세'를 근절하고 자본 없이 세입자의 보증금으로 집을 매매하는 '무자본 갭 투기'를 막기 위해 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 주택의 기준을 강화합니다.

기존 보증 대상은 집값 대비 전세가율이 100%인 주택도 가입할 수 있었으나, 2023년 5월부터는 전세가율 90% 이하 주택만 가입할 수 있습니다. 이미 계약을 체결한 임차인에는 유예 기간을 부여합니다. 기존 보증보험에 가입한 대상자 중 갱신 대상자에게는 2024년 1월부터 제도를 적용합니다.

올해 5월부터 전세보증금이 집값의 90% 이하인 주택만 전세금 반환 보증보험에 가입할 수 있다. 국토교통부 자료에 따르면 지난해 HUG 보증보험에 가입한 주택 23만7천800건 중 전세가율이 90%를 넘는 집은 5만7천200호로, 전체의 24%를 차지한다. 2023.2.2 ⓒ연합뉴스 김민지 기자
올해 5월부터 전세보증금이 집값의 90% 이하인 주택만 전세금 반환 보증보험에 가입할 수 있다. 국토교통부 자료에 따르면 지난해 HUG 보증보험에 가입한 주택 23만7천800건 중 전세가율이 90%를 넘는 집은 5만7천200호로, 전체의 24%를 차지한다. 2023.2.2 ⓒ연합뉴스 김민지 기자
#전세보증보험 #전세보증금 #깡통전세 #전세사기예방 #보증보험 #HUG

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서울시는 실거래가 기반의 '서울형 주택실거래가격지수'를 연내 개발하고 운영할 예정입니다. 이를 통해 서울 시내의 주택 가격 변화를 구체적으로 확인할 수 있습니다. 전세사기를 예방하는 것과 더불어 주택 시장 정보의 불균형을 해소하며 주거 약자의 권익을 지키는 것에도 도움이 될 것으로 예상합니다.

해당 지수는 서울 시내의 25개 자치구를 각각 분석하는 것은 기본, 주택 유형별, 주택 면적별, 건축 연한별 지수를 각각 분석해 공개합니다. 1000세대 이상을 보유한 아파트 375개 단지는 정보를 확인할 수 있도록 '선도아파트 375지수'를 별도로 운영합니다. 모든 지수는 서울시에서 운영하는 '서울시주거포털'의 '전월세정보몽땅', 민간 부동산 플랫폼 '부동산플래닛' 'R114'에서 확인할 수 있습니다.

서울시는 안정적으로 지수를 생산하고 활용, 운영하기 위해 기존의 서울시 주택정책지원센터 내부에 '주택시장 정보분석실'을 올해 중 운영할 계획입니다.

서울시가 연내 운영할 예정인 '서울형 주택실거래가격지수'의 특징. 주택 유형과 공표 지역, 공표 주기 등 시장 지표를 세부적으로 나누었다. ⓒ뉴시스
서울시가 연내 운영할 예정인 '서울형 주택실거래가격지수'의 특징. 주택 유형과 공표 지역, 공표 주기 등 시장 지표를 세부적으로 나누었다. ⓒ뉴시스
#전세시세 #서울아파트전세 #서울빌라전세 #전세사기

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감정평가사: 시세 부풀리기 방지, 감정평가 유효 기간 단축

앞으로 감정평가사와 공인중개사의 역할이 강화됩니다. 지금까지는 전세가율을 산정할 때 감정가를 최우선으로 적용했으나, 일부 감정평가사와 공인중개사가 전세사기에 직접 가담하는 등 부적절한 행동을 일삼아왔기 때문입니다.

앞으로 감정가는 공시가와 실거래가가 없는 경우에만 적용하며 감정평가사협회에서 추천한 법인의 감정가만 인정합니다. 전세사기 의심사례를 전수조사해 사기에 가담한 것으로 판단되는 감정평가사는 추천 제상에서 제외합니다. 또한 감정평가 유효기간도 6개월에서 3개월로 단축합니다.


앞으로는 감정평가사협회에서 추천한 법인의 감정가만 인정한다. 사진은 감정평가사회관 전경. ⓒ한국감정평가사협회, 뉴시스
앞으로는 감정평가사협회에서 추천한 법인의 감정가만 인정한다. 사진은 감정평가사회관 전경. ⓒ한국감정평가사협회, 뉴시스

공인중개사: 임대인 신용 정보 등 직접 확인하고 임차인에 보증 제도 안내 의무화

이번 전세 사기 특별 단속 결과 검거 인원 1941명 중 373명이 공인중개사와 공인중개사 보조원인 것으로 나타났습니다. 그간 일부 공인중개사는 전세 사기에 소극적으로 대응하거나 직접 가담하며 전세 사기 근절에 악영향을 미쳤습니다.

앞으로는 제도를 개선해 공인중개사가 임대인 동의 하에 임대인 신용 정보를 직접 확인할 수 있을 전망입니다. 임대인은 공인중개사가 해당 주택의 선순위 관리 관계와 전입 세대 등을 열람하겠다고 요청할 시 의무적으로 정보를 제공해야 합니다(2023년 6월 중개사법 개정 추진).

공인중개사는 다수의 임차인이 거주하는 주택의 경우 확정일자 부여 현황 등을 직접 확인해야 하며, 전세사기 방지 특약 등을 임차인에 직접 설명해야 합니다. 전세가율과 보증가입 관련 사항도 의모적으로 안내합니다(2023년 6월 중개사법 시행 규칙).

반대로 임차인도 공인중개사를 선별할 수 있습니다. 2023년 4월 부터는 안심전세 앱과 연계해 공인중개사의 영업 이력을 상세하게 조회할 수 있습니다. 또한 보증사고 계약을 중개한 공인중개사도 DB로 관리됩니다.
#전세사기 #전세사기부동산 #전세사기예방법

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부동산 시세 확인부터 부동산 등기부등본 열람까지

'안심전세앱'은 지난 2월 2일 정부가 출시한 모바일 애플리케이션입니다. 임대인과 임차인 간 정보 비대칭을 해결하고 전세 사기 등 부동산 문제를 해결하기 위해 개발했습니다. 거래량이 적어 시세와 정보를 파악하기 어려웠던 다세대와 연립주택, 50세대 미만의 소형 아파트 시세를 확인할 수 있습니다. 마음에 드는 매물이 있다면 '안심전세진단-상담' 기능을 통해 시세를 조회하고 위험성을 진단해볼 수도 있습니다.

계약 전 '셀프테스트'를 활용하면 주택 전세가율과 선순위 권리 관계 등 놓치기 쉬운 부분을 꼼꼼하게 체크할 수 있습니다. 이미 전세 계약한 주택에 거주하고 있다면 거주 중인 주택의 등기부등본에 변동이 생길 경우 카카오톡 알림을 받을 수 있습니다.


안심전세입에 악성임대인 신상 공개

이제 안심전세앱으로 '악성 임대인'을 확인할 수 있습니다. 앞으로 총 2억 원 이상의 임차보증금을 변제하지 않아 주택보증공사 HUG에서 대신 지불한 경우, 혹은 이에 따른 구상채무 발생일로부터 3년 이내에 2건 이상의 임차보증금 반환 채무를 이행하지 않을 경우 악성 임대인으로 신상이 공개됩니다. 이름과 나이, 주소, 임차보증금 반환 채무에 관한 사항, 구상채무 등과 관련된 사항이 신상 공개 항목에 해당합니다.

안심전세앱의 메뉴. 2023.2.20 ⓒ파이낸셜뉴스
안심전세앱의 메뉴. 2023.2.20 ⓒ파이낸셜뉴스
#안심전세앱 #전세사기예방 #전세계약 #악성임대인

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전세사기 돌파 위한 정부 대책은?

저리대출 대환 신설

현재 전세사기로 피해를 입은 임차인이 주거 이전할 시, 주택도시기금에서 연 1~2%대로 1.6억의 대출을 지원합니다. 그러나 불가피하게 계속 거주하는 임차인에는 효력이 없는 제도인 바, 대환 제도를 신설합니다. 앞으로 보증금이 3억 원 이하인 주택이라면 한 가구당 2.4억 원을 저리로 대출할 수 있습니다. 금리는 연 1~2%대 입니다. 기존에는 보증금 2억원 이하 주택에 1.6억 원 대출을 지원했으나 임차인 지원의 사각지대를 해소하기 위해 보증금 조건을 완화하고 대출 한도를 상향했습니다.

지난 2월 2일 국토부가 발표한 '전세사기 예방 및 피해지원 방안'. 국토부는 저리대출 보증금 요건을 완화하고 대출 한도를 상향하는 등 임차인 피해 구제에 총력을 기울일 예정이다. 2023.2.2 ⓒ연합뉴스 김민지 기자
지난 2월 2일 국토부가 발표한 '전세사기 예방 및 피해지원 방안'. 국토부는 저리대출 보증금 요건을 완화하고 대출 한도를 상향하는 등 임차인 피해 구제에 총력을 기울일 예정이다. 2023.2.2 ⓒ연합뉴스 김민지 기자





#전세사기 #전세사기대출 #저리대출 #대환대출

입주 지원

갑작스럽게 주거 이전해야 하는 전세사기 피해자에는 긴급 거처를 제공하는 등 입주를 지원합니다. 정부는 2023년 1월 기준 HUG 강제관리 주택 28호와 LH 긴급지원주택 200호를 확보했으며, 상반기 중 수도권 내 긴급지원주택을 500호 이상 확보할 예정입니다. 주택은 수요에 부족하지 않도록 추가로 확보할 방침입니다.

주택 낙찰 후 무주택 자격 유지

전세사기 피해자 중 불가피하게 거주 주택을 낙찰받았다고 해도, 무주택자 자격을 유지할 수 있습니다. 낙찰 받은 주택이 공시가격 3억 원(지방 1억 5000만 원)이하이며 전용 면적이 85제곱미터 이하인 경우 해당합니다.



#입주지원 #전세사기경매 #무주택기간

국토부와 법무부는 법률지원TF를 합동으로 운영해 피해자에 보다 효율적으로 법률 서비스를 제공합니다. 보증금 반환 절차를 단축할 수 있도록 임대인이 사망했을 시 상속대위등기 없이 임차인 등기가 가능하도록 제도를 개선합니다. 또한 임대인에 등기명령 송달이 있을 경우 그 전에 임차권 등기를 할 수 있도록 주택임대차보호법 개정 안건을 국회에 제출했습니다. 법률구조공단·변호사협회·법률홈닥터·마을변호사 등 전문 법조인과 상담할 수 있도록 기관 간 연계하고, HUG 인력을 지원해 전세피해 지원센터를 보강합니다.

지난해 9월 서울 강서구 대한상공회의소 내 위치한 전세피해 지원센터에서 피해자가 상담하는 모습. 2022.9.28 ⓒ연합뉴스
지난해 9월 서울 강서구 대한상공회의소 내 위치한 전세피해 지원센터에서 피해자가 상담하는 모습. 2022.9.28 ⓒ연합뉴스



#전세사기법률지원 #전세사기대책

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검찰, '강서 빌라왕 배후' 컨설팅 업체 대표 구속 기소

검찰, '강서 빌라왕 배후' 컨설팅 업체 대표 구속 기소

(서울=뉴스1) 이준성 기자 = 검찰이 서울 강서구 등지에서 빌라·오피스텔 수백채를 소유하다 지난해 숨진 '강서구 빌라왕' 정모씨 사건의 배후인 부동산 컨설팅 업체 대표 신모씨(39)를 사기 혐의로 재판에 넘겼다. 5일 법조계에 따르면 서울중앙지검 형사8부(부장검사 김형석)는 지난 2일 신씨를 사기 혐의로 구속 기소했다. 앞서 서울중앙지법 김상우 영장전담 부장판사는 지난달 13일 "증거 인멸과 도주 우려가 있다"며 신씨에게 구속 영장을 발부했다. 신씨는 빌라·오피스텔 240여채를 갭투자로 매입한 후 임대하다가 지난해 7월30일 제주에서 숨진 채 발견된 정씨의 배후로 지목됐다. 신씨는 자신의 부동산 컨설팅 업체를 통해 여러 사람의 명의를 빌려 '무자본 갭투기' 방식으로 다세대 주택을 사들인 뒤 세입자들의 전세 보증금을 가로챈 혐의를 받고 있다. 무자본 갭투기는 임대차와 매매 계약을 동시 진행해 자기 자본 없이 임차인의 전세 보증금으로 신축 빌라 등의 매매대금을 충당하는 수법이다.
'화곡동 빌라왕' 등 전세사기, 6개월 간 145명 기소

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기사내용 요약 법무부, 전세사기 수사 및 법률지원 경과 발표 작년 하반기 집중수사…145명 기소, 46명 구속 전국 7곳 검·경 지역 핫라인 구축…구속 적극 임차권등기 간소화 방안 등 범죄예방책 마련 '대통령 지시' 법률지원 TF 법률 상담 91건 [서울=뉴시스]정유선 기자 = 전세사기 집중 수사 결과 지난해 하반기 6개월 간 전세사기 사범 145명이 재판에 넘겨진 것으로 나타났다. 정부는 전세사기에 엄정하게 대응하는 동시에, 임차권등기 간소화 방안 등 범죄피해 예방을 위한 법률 개정에도 나서기로 했다. 법무부는 2일 '전세사기 수사 및 법률지원 경과와 향후 계획'을 발표했다. 일명 '빌라왕' 사건 등 전세사기 문제가 불거지자, 한동훈 법무부 장관은 지난해 10월 대검찰청에 전세사기 등 중요 민생침해범죄에 대한 엄정 대응을 지시했다. 이에 대검은 전국 청에 전세사기 전담검사를 지정한 뒤 경찰과의 공조 체계를 강화했다. 또 범행이 조직적으로 이뤄지고 대규모 피해가 발생한 사건은 검찰의 직접 수사를 적극적으로 검토하라는 방침을 내렸다. 그 결과 검찰은 지난해 7월부터 12월까지 6개월 동안 전세사기 행각을 벌인 145명을 기소하고 그 중 46명은 구속했다. 대표적인 사건은 '화곡동 빌라왕' 사건이다. 검찰은 1채당 평균 500만~1500만원의 리베이트를 받고 자기자본 없이 283채를 매수하면서 임차인들의 보증금을 편취한 임대사업자를 구속기소, 범행에 가담한 공인중개사 2명을 불구속 기소했다. 피해자는 18명, 피해금액은 31억6800만원에 이르는 것으로 조사됐다. 검찰은 경찰, 국토부와의 수사 협력도 강화하고 있다. 국토부가 확인한 의심거래, HUG(주택도시보증공사) 보증사고 자료 등을 검·경에게 공유하면 종합적인 분석을 토대로 배후세력까지 수사하겠다는 계획이다. 전세사기가 빈발하는 수도권 지역(서울·인천·수원)과 지방의 거점지역(대전·대구·부산·광주) 등 7곳엔 검·경 지역 핫라인이 구축됐다. 전세사기 전담검사가 경찰의 구속의견서를 사전 검토하는 등 구속 수사에 적극 대응한다는 방침이다. 지난달 25일부터 실시 중인 전세사기 2차 특별단속엔 경찰과 국토부에 더해 검찰도 참여하고 있다. 법무부는 전세사기 예방을 위한 제도 개선에도 나섰다. 임차인이 되려는 사람이 선순위 임차인 정보 및 임대인의 체납사실 등을 확인할 수 있도록 법 개정을 추진 중이다. 또 대법원과 협력해 임대인이 사망한 경우 임차인이 대위상속등기를 거치지 않고도 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 가능하도록 절차를 단축하도록 했다. 이에 따라 대위상속등기 시 임차인들이 사망한 임대인의 상속인 대신 납부해야 했던 취득세 부담이 사라질 것으로 기대된다. 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전 임차권등기를 할 수 있도록 하는 방안도 마련됐다. 전세 보증금 신속 지급을 위한 조치로, 법무부는 이러한 내용을 담은 주택임대차보호법 개정안을 법제처 심사를 거쳐 이달 중 국회에 제출할 예정이다. 한편 대통령 지시에 따라 꾸려진 전세사기 피해 임차인 법률지원 TF 가동 결과 지난달 25일 기준 91건의 법률 상담이 이뤄진 것으로 전해졌다. 법무부는 "국토부 등과 함께 전세사기 범행을 근본적으로 예방·근절할 수 있는 재발방지책을 추가로 마련할 것"이라고 밝혔다. ☞공감언론 뉴시스 [email protected] <저작권자ⓒ 공감언론 뉴시스통신사. 무단전재-재배포 금지.>
전세가율 90% 초과 '깡통주택' 보증보험 가입 막자...수도권 빌라 66% 가입 못해

전세가율 90% 초과 '깡통주택' 보증보험 가입 막자...수도권 빌라 66% 가입 못해

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스] 앞으로 수도권 빌라(연립&middot;다세대)에 거주하는 세입자 3명중 2명은 전세보증금반환보증 가입이 어려울 것이란 분석이 나왔다. 정부가 전세사기 예방대책으로 오는 5월부터 주택도시보증공사(HUG) 보증대상 주택 전세가율(매매가 대비 전세가)을 100%에서 90%로 낮추기 때문이다. 집값하락세가 이어지면서 보증보험 가입 당시 전세가율이 90%를 넘지 않았더라도 현재는 100%를 넘은 경우가 크게 늘었다는 게 업계 관계자들의 설명이다. 전문가들은 보증대상 요건이 엄격해지면서 조직적인 전세사기는 막을 수 있지만 자칫 세입자가 전세금반환보증에 가입하지 못하거나 월세로 내몰릴 수 있다고 우려했다. 6일 집토스가 지난해 11월부터 올해 1월까지 수도권 빌라 전월세 실거래가와 공시가격을 비교 분석한 결과에 따르면 현재 전세 시세가 유지될 경우 빌라 전세거래의 66%가 오는 5월부터 전세보증 가입이 어려운 것으로 나타났다. 빌라 전세 거래 3건 중 2건의 전세금이 전세보증 가입요건인 전세가율 90%를 초과해서다. 오는 3월 발표되는 주택 공시가격이 두 자릿수로 대폭 하락할 것이라는 전망이 우세한 가운데 공시가격이 지금보다 10% 하락하는 것을 전제로 예측한 결과다. 앞서 국토교통부는 전세사기 예방 대책으로 5월부터 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환 보증보험 가입 대상을 전세가율 100%에서 90%로 낮추기로 했다. 매매가의 100%까지 보증가입을 허용하자 악성 임대인의 무자본 갭투자, 중개사 등 깡통전세 계약 유도 등에 악용된 사례가 적지 않았기 때문이다. 빌라 전세 거래 중 서울 64%, 경기도 68%, 인천 79%가 전세보증 가입이 어려워질 것으로 분석됐다. 서울에서는 강서구의 가입 불가 거래 비율이 88%로 가장 높았고, 금천구가 84%, 영등포구가 82%로 뒤를 이었다. 인천에서는 강화군 90%, 계양구 87%, 남동구 83% 순으로 전세보증 가입이 어려울 전망이다. 경기도에서는 10개 이상의 거래 표본이 있는 시군구를 기준으로 광주시와 의정부시 86%, 이천시 84% 순으로 보증 가입요건 불충족율이 높을 것으로 예측됐다. 현재는 전세가율 100%까지 전세보증에 가입이 가능해 수도권 빌라 전세계약중 전세금반환보증 가입이 불가능한 경우는 약 27%이다. 이외 73%는 가입요건을 충족한다. 하지만 오는 3월 공시가격이 하락하고 5월에 전세가율 90% 기준이 적용되면 가입이 불가능한 빌라 전세 거래가 급증할 전망이다. 정부 전세금 반환보증 개선안에 따르면 전세가율 산정 시 집값은 공시가격의 140%를 기준으로 계산하게 된다. 국토부는 이번 전세사기 대책으로 전세보증 가입 대상 주택이 축소되는 점을 예상했었다. 다만, 전세가격이 급락하는 임차인 우위시장인 점을 고려했다는 게 국토부의 설명이다. 국토부 관계자는 &quot;전세가율 90~100%인 주택에서 대다수 전세사기가 발생해 보증보험 가입 대상을 90% 이하로 결정했다&quot;며 &quot;전세사기 대책에서 이미 계약을 체결한 임차인 보호를 위해 5월까지 유예기간을 부여했다. 또 기존 보증갱신 대상자에 대해서는 2024년 1월부터 적용 시행하는 유예기간을 뒀다&quot;고 말했다. 전문가들은 보증보험 대상이 되는 주택이 줄어들면 세입자들이 전셋집을 구하기 어려워지고 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 늘 수 있다고 우려했다. 이 때문에 세입자들의 순조로운 주거 이동과 부동산 시장의 연착륙을 위해서 집주인들에게 전세퇴거대출의 조건을 한시적으로 완화하는 방안이 필요하다고 조언했다. 1년간 한시적으로 운용되는 특례보금자리론 상환용도(기존 대출 상환) 유형 등을 연장하는 방안도 필요하다고 입을 모았다. 진태인 집토스 아파트중개팀장은 &quot;전세계약 시 보증보험을 가입할 수 없다면, 전세 수요가 월세로 많이 이동해 기존 전세 세입자의 전세금 미반환 사례가 늘어날 수 있다&quot;며 &quot;매매 가격과 전세 가격이 동반 하락할 경우, 임대인이 전세퇴거대출을 받을 수 있는 한도 역시 낮아져 기존 세입자의 퇴거에 장애가 발생할 수 있다&quot;고 지적했다.&nbsp; [email protected] 최용준 기자
임대사업자 보증보험 가입 의무 어겨도…과태로 부과 고작 37건

임대사업자 보증보험 가입 의무 어겨도…과태로 부과 고작 37건

기사내용 요약 수도권 전세보증금 피해 급증…과태료 부과 28건 전세금 보증 사고 주택 경매시장에 무더기로 나와 [서울=뉴시스] 박성환 기자 = 기존 집주인이 임차인에게 보증금을 제때 돌려주지 못하는 사례가 잇따르고 있는 가운데, 지난해 등록 임대사업자가 보증 보험 가입 의무를 어겨 지방자치단체가 과태료를 부과한 건수가 37건에 불과한 것으로 나타났다. 19일 더불어민주당 박상혁 의원이 국토교통부에서 제출받은 자료에 따르면 지난해 등록 임대사업자가 보증 보험 가입 의무를 어겨 지방자치단체가 과태료를 부과한 건수는 전국에서 37건으로 집계됐다. 부과 금액은 총 6억3452만원으로, 건당 평균 1715만원 수준이다. 민간임대주택법에 따라 보증보험에 가입하지 않은 임대사업자는 보증금의 최대 10%를 과태료로 내야 한다. 지자체는 보증보험에 가입하지 않은 기간이 3개월 이하이면 보증금의 5%, 6개월 이하면 보증금의 7%, 6개월을 넘기면 10%를 과태료로 부과한다. 다만 과태료 총액이 3000만원을 넘을 수 없다. 지난해 수도권 지역에서 전세 보증금 미반환 피해가 급증했지만, 수도권 과태료 부과 세부 건수는 ▲서울 17건 ▲경기 7건 ▲인천 4건 등 총 28건으로 집계됐다. 지방에선 부산 4건, 경북 2건, 경남 2건, 충남 1건 등이다. 전세금 보증 사고 주택이 경매시장에 무더기로 나오고 있다. 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 지난 16일 기준 전세금 보증 사고로 경매에 나온 이른바 '빌라왕' 김모씨의 주택이 85가구인 것으로 확인됐다. 개인 명의가 48가구, 김씨 소유 법인(D하우징) 명의로 나온 물건이 37가구로 집계됐다. 나머지 1000여 가구도 전세 만기가 돌아오는 순으로 경매 시장에 나올 것으로 예상된다. 빌라왕 사례처럼 세입자에게 보증금을 못 돌려줘 경매가 예상되는 주택은 최근 수개월 사이 급증하고 있다. 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 전국에서 임차권등기명령이 신청된 주택은 2081건으로 나타났다. 전년 동월(521건) 대비 3.9배 늘어난 수치다. ☞공감언론 뉴시스 [email protected] <저작권자ⓒ 공감언론 뉴시스통신사. 무단전재-재배포 금지.>
전세보증보험 전세가율 90%까지만 허용…'업감정' 감평사 처벌 강화

전세보증보험 전세가율 90%까지만 허용…'업감정' 감평사 처벌 강화

(세종=뉴스1) 황보준엽 기자 = 이른바 '빌라왕 사태' 등 전세 사기가 기승을 부리고 있는 가운데 정부가 전세사기 예방 방안을 발표했다. 임대인과 시세를 부풀려 전세사기에 가담하는 감정평가사에 대한 처벌을 강화하고, 그간 깡통전세 계약에 활용됐던 전세금 반환보증 제도를 손질했다. 또 원하는 곳에 긴급거처를 제공하고 저리 대환대출 상품을 신설하는 등 피해를 본 임차인에 대해서는 지원을 확대한다. 국토교통부는 2일 관계부처 합동으로 '전세사기 예방 및 피해 지원방안'을 발표했다. 이는 최근 조직적 전세사기가 성행하고 있어, 제도적 보완이 필요하다는 분석에 따른 조치다. 지난해 전세보증 사고액은 전년 대비 2배 이상인 약 1조2000억원이며, 전세사기 검거 건수도 전년 대비 3배 이상으로 증가(2021년 187건→2022년 618건)했고, 공인중개사의 사기 가담 사례도 다수 적발됐다. 정부는 이러한 조직적 사기에 개인적 차원의 대응은 어렵다고 보고 있다. ◇ 전세가율 90%까지만 보증…무자본 갭투자 근절 우선 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증 가입이 가능한 전세가율 기준을 100%에서 90%로 낮춘다. 기존에는 매매가의 100%까지 보증가입을 허용해 악성 임대인의 무자본 갭투자, 중개사 등의 깡통전세 계약 유도 등에 악용된 측면이 있었다. 다만, 건전한 전세계약에 대해서는 보증이 공급되도록, 서민임차인 보증료 할인 대상(연소득 4000만원 이하→5000만원 이하)과 폭(50%→60%)을 확대한다. 자본금 출자·보증배수 상향 등 보증기반 확충도 검토할 예정이다. 이미 계약을 체결한 임차인 보호를 위해 유예기간 부여하고, 기존 보증갱신 대상자에 대해서는 2024년1월부터 적용·시행한다. 시세를 부풀리는 감정평가사들의 이른바 '업(UP)감정'도 차단한다. 앞으로 감정평가는 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 적용(2월)하고, 협회에서 추천한 법인의 감정가만 인정해 임대인과 감정평가사의 사전 모의를 막는다. 전세가율 조정과 감정평가사의 시세 부풀리기 방지(감정평가 제한적 활용 등) 등 과제는 한국주택금융공사(HF)와 SGI서울보증도 동일하게 적용한다. 임대사업자의 보증의무에 대해서도 관리·감독이 강화된다. 그간 제도를 악용해 우선 보증금 미반환 위험이 없다고 임차인을 안심시킨 뒤, 실제로는 깡통전세 계약을 체결하고 보증에는 미가입하는 사례가 다수 확인됐기 때문이다. 앞으로 임차인 거주 주택은 보증에 가입해야만 등록을 허용(민임법 개정안 발의)하고, 공실은 등록후 가입을 허용하되 미가입 시 임차인에게 통보해 계약을 해지하고 위약금을 지급하도록 한다. 또 보증 미가입으로 등록이 말소된 임대사업자는 임대주택 추가 등록을 제한한다. 세부적인 개선방안을 보증가입 의무화가 전면 시행되기 이전인 오는 7월까지 마련할 예정이다. 계약 전 계약 단계별 정보도 제공된다. 정부는 HUG의 안심전세앱을 통해 신축빌라 등의 시세, 악성 임대인, 세금체납 등의 정보를 공개한다. 앱에서는 연립·다세대, 소형 아파트의 시세와 전세가율·경매낙찰률 정보도 함께 공개된다. 우선 수도권(2월)부터 공개를 시작해 지방 광역시, 오피스텔(7월)까지 확대한다. 보증사고 이력 등 임대인 정보(2월)와 납세증명서 등 세금체납 정보도 7월 중 앱을 통해 확인할 수 있도록 한다. 임차인의 대항력이 발생하기 이전, 임대인이 주택담보대출을 받는 경우 대출 근저당이 보증금보다 우선 보호되는 일도 없어진다. 앞으로는 은행이 주택담보대출 심사 시 확정일자 확인 후 대출을 진행하는 사업을 확대(4월)하고, 중개사 범용 계약서에 대항력 확보 전에 근저당 설정 시 계약을 해지할 수 있는 특약도 반영을 추진한다. 또 임대인이 매매계약 체결 이전에 임차인에게 고지토록 하고, 신규 임대인의 보증사고 이력 등으로 보증가입 불가 시 계약해지 및 보증금을 반환받을 수 있다는 내용의 특약(2월)도 반영한다. 계약과정에 관여하는 공인중개사에 대한 책임도 강화된다. 정부는 중개사로 하여금 임대인의 세금·이자체납 등 신용정보와 주택의 선순위 권리관계·전입세대 열람 등을 확인할 수 있도록 한다. 이와 함께 전세사기 방지 특약, 등기부에 포함되지 않는 확정일자 부여 현황 등 계약 시 유의사항을 중개사가 확인하고, 전세가율·전세보증 상품 등에 대해서도 임차인에게 의무 안내토록 할 계획이다. 임차인이 위험 중개사를 선별하도록 중개사 영업이력 공개를 확대하는 한편, 사기의심 사례 조사와 경찰청 수사정보 제공 등을 위해 보증사고 계약을 중개한 중개사 정보도 DB로 관리한다. ◇ 피해자 '저리대출' 혜택 강화…긴급거처 500가구 추가 확보 피해자를 위한 저리대출 혜택도 확대된다. 다음달 중 보증금 요건을 3억원까지 완화하고, 대출액 한도도 2억4000만원까지 확대한다. 또 전세사기에도 불구하고 기존 전셋집에 거주해야 하는 임차인도 기존 전세대출을 1~2%대 금리의 저리 대출로 대환할 수 있도록 한 상품을 5월 중 신설할 계획이다. 긴급거처가 적기에 제공될 수 있도록 수도권 공공임대 500가구 이상을 추가 확보(상반기)하고, 신속 입주, 수시 유지 보수 등 이용자 편의도 개선한다. 만약 불가피하게 전셋집을 낙찰받은 경우 무주택 요건을 유지해 주기로 했다. 앞으로 피해 임차인이 공시가격 3억원 이하(지방 1억5000만원)이면서 전용면적 85㎡ 이하 주택을 낙찰받는 경우, 임차인을 무주택자로 간주한다. 원스톱 법률서비스도 지원된다. 법률구조공단･변호사 협회 등과 협력해 법률상담 창구를 확대하며, 전세피해 지원센터의 역할 강화를 위해 HUG 인력지원을 검토하고, 업무 지원 근거도 마련한다. 임대인에게 등기명령 송달 이전에 임차권 등기를 할 수 있도록 주택임대차보호법 개정도 추진(2월 국회 제출)할 계획이다. ◇ 단기간 다량 매집 기획조사…불법 광고도 퇴출 단속도 강화된다. 우선 단기간 내 주택 다량·집중 매집, 동시진행·확정일자 당일 매도 등 전세사기 의심 사례에 대한 기획조사를 실시한다. 전세사기 의심거래 집중 지역을 우선 조사하되, 그 외 지역과 신규 거래 건도 연중 조사를 실시하고, 의심 사례는 경찰청 등 관계기관에 통보해 위법 확인 시 엄중 처벌할 예정이다. 불법 온라인 광고와 전세사기 의심매물은 부동산광고시장감시센터(한국인터넷광고재단)에서 오는 6월30일까지 집중 신고기간을 운영하고, 위법사항 발견 시 매월 수사 의뢰해 무자격자의 허위·과장 광고를 퇴출할 계획이다. 전세사기에 가담한 공인중개사와 감정평가사에 대한 처벌 수위도 높인다. 공인중개사의 경우 사기 가담시 '원스트라이크 아웃' 요건을 확대하고, 중개보조원 채용 상한제 도입도 추진한다. 감정평가사에 대한 자격 취소 사유도 금고형(집행유예 포함) 2회에서 1회(6월 중 감평사법 개정 추진)로 강화한다. 전세사기 가담이 의심되는 사례에 대해서는 전수 조사도 진행한다. 시장 교란행위 신고센터는 중개사법 위반, 거래신고법 위반 등 전세사기 의심 행위에 대해서도 적극 조치토록 업무범위를 확대한다. 전세사기를 근절하기 위해 특별단속을 6개월 연장하고, 국토부·검찰·경찰 협력도 한층 강화한다. 정부는 관계부처 합동으로 마련한 이번 전세사기 예방 및 피해 지원방안의 후속조치를 최대한 조속히 완료한다는 방침이다. 안심전세앱 기능 확대, 보증제도 악용방지 등 정부 차원 조치는 즉시 착수하고, 나쁜 임대인 명단공개 등 법 개정이 필요한 과제는 국회와 적극 협의해 조속히 입법 조치를 완료할 예정이다. 원희룡 국토부 장관은 "전세사기는 청년과 신혼부부 같은 사회초년생이 대응하기 어려운 조직적이고 지능적인 범죄다"라며 "이번 대책을 통해 전 재산이나 다름없는 보증금을 노리는 악질 사기가 뿌리 뽑힐 수 있도록 범정부 차원에서 총력을 기울이겠다"고 말했다.