정병윤 한국리츠협회 회장
1월 말 기준 시장 규모 117조
고금리·조달비 탓 아직 저평가
美·日 세제개편으로 시장 확대
특혜 아닌 투기 진정시킬 장치
1월 말 기준 시장 규모 117조
고금리·조달비 탓 아직 저평가
美·日 세제개편으로 시장 확대
특혜 아닌 투기 진정시킬 장치
18일 서울 여의도 한국리츠협회에서 만난 정병윤 협회장(사진)은 '리츠(REITs)'를 이렇게 소개했다. 그는 29회 행정고시 출신으로 대통령비서실과 국토교통부, 한국교통대, 대한건설협회를 거친 주택정책 및 부동산 전문가다. 2021년 한국리츠협회 첫 상근회장으로 취임한 이후 리츠제도 개선에 주력해왔다.
리츠는 투자자 자금을 모아 부동산에서 발생하는 임대수익을 배당하는 구조다.
최근 3년간 시장도 빠르게 성장했다. 2024년 자산 규모는 100조원을 돌파했고, 2026년 1월 말 기준 447개 리츠가 총 117조7000억원 규모로 성장했다. 2024년 상장리츠 평균 배당수익률은 연 7.5%, 평균 주가순자산비율(PBR)은 0.8 수준이다. 다만 그는 "고금리와 조달비용 상승으로 투자심리가 위축되면서 리츠의 본래 가치가 충분히 평가받지 못했다"며 "지난해까지는 외형 성장과 함께 구조적 한계를 점검한 과도기였다"고 평가했다.
취임 이후 가장 보람 있었던 일로는 '배당소득 분리과세' 제도 개선을 꼽았다. 지난해 고배당 상장기업 분리과세 확대 논의 과정에서 리츠가 대부분 안에서 제외됐지만 "법으로 90% 이상 배당하는 대표적 배당주를 빼는 건 형평에 맞지 않는다"는 논리를 앞세워 설득을 이어갔다. 결국 정부가 상장리츠 배당소득 저율 분리과세 확대 방침을 발표하는 성과로 이어졌다.
제도적 확장도 이뤄졌다. 기존에 완공 자산을 매입·운영하던 구조에서 나아가 개발 단계까지 포함하는 '프로젝트 리츠'가 도입됐다. 시행령·시행규칙 개정을 통해 개발 단계부터 자금조달을 유연하게 하고, 이후 운영까지 연계할 수 있는 기반이 마련됐다. 이는 기존 프로젝트파이낸싱(PF)의 한계를 보완할 수 있는 대안으로 평가된다.
정 회장은 주택공급 확대를 위해 '국민리츠'를 새롭게 도입하자는 구상도 제시했다. 협회가 1기 신도시 재건축이 추진 중인 분당을 기준으로 시뮬레이션한 결과 용적률 500%의 공공리츠를 통해 일대일 재건축을 시행하면 조합원 물량 230%를 확보하고, 나머지 270%는 임대·분양 수익으로 활용해 주택도시기금에 환류할 수 있다는 계산이 나왔다. 이는 조합원 분담금을 받지 않는 것을 전제로 한다. 여기에 지역상생리츠와 결합하면 지역민 우선 투자·배당이 가능해 사업 속도를 높일 수 있으며, 초과이익을 기금으로 돌려 재투자하는 선순환 모델도 구축할 수 있다는 설명이다.
올해 남은 과제로는 세제개선을 꼽았다. △리츠 취득세 부담 완화 △프로젝트 리츠 취득세 감면 등이다.
그는 "이는 특혜가 아니라 투기 수요를 제도권 투자로 전환해 시장을 안정시키는 장치"라고 강조했다.
이어 "미국·일본·싱가포르처럼 리츠가 활성화된 국가들은 세제와 제도 정비로 시장을 키워온 만큼 우리 협회도 리츠가 대표적 투자상품으로 자리 잡도록 제도 개선에 노력하겠다"고 말했다.
going@fnnews.com 최가영 기자
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