보증금, 집주인 아닌 'HUG'가 맡는다… 전세신탁 '속도'

국토부, 주택기금법 일부 개정안 입법예고
하반기 임대사업자 대상 선택제 운용 계획
실효성 논란 여전... "월세화 촉진시킬수도"

정부가 하반기 운영을 목표로 추진 중인 '전세신탁'이 속도를 내고 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 보증금을 관리할 수 있도록 한 법안이 입법예고 된 것이다. 전세신탁은 전세사기 피해를 막기 위해 임대인(집주인)이 아니라 HUG 등 다른 기관이 보증금을 관리하는 것을 말한다.

2일 국토교통부에 따르면 최근 이 같은 내용을 담은 '주택도시기금법 시행령' 일부 개정안을 입법예고 했다. 핵심은 'HUG 업무에 구상권 행사를 위한 담보(현금포함)를 취득·관리 및 운용하는 행위를 추가하는 것'이다.

국토부 관계자는 "이번 입법예고는 HUG가 전세신탁 운영기관으로 활동할 수 있는 법적 근거를 담은 개정안"이라고 말했다. 정부는 올 하반기부터 우선적으로 등록임대사업자를 대상으로 선택제로 전세신탁 제도를 운용할 계획이다.

전세신탁은 세입자가 낸 보증금의 일부 또는 전부를 집주인이 아니라 주택도시보증공사(HUG) 등 제3의 기관에 예치하는 방식이다. 정부가 전세신탁을 도입하는 근본 이유는 전세사기 예방이다. 전세신탁을 활용하면 전세사기가 문제되더라도 즉각 반환이 가능해진다는 장점이 있기 때문이다. 대위변제 절차를 거쳐야 하는 보증보험 보다 강력한 제도다.

정부는 일단 보증보험 가입 의무가 있는 민간임대사업자를 대상으로 선택제로 운영한다는 계획이다. 하지만 시장에서는 언젠가 전세신탁 대상이 확대되고, 가입도 의무화가 될 수 있다는 의구심은 갖고 있다.

전세신탁이 속도를 내면서 논란도 여전하다. 전세사기 피해 예방에 도움을 줄 수 있으나 실효성이 떨어질 수 있다는 점이다. 한 임대사업자는 "임대인이 보증금을 자체적으로 운영하는 것이 핵심인데 전세신탁 참여를 유인할 마땅한 장치가 없다면 굳이 할 필요가 없다"고 말했다.

아울러 전세신탁이 월세화를 더 촉진시킬 수 있다는 지적도 나온다. 신탁 예치금 수익률 역시 현재의 전월세 전환율(6%대) 수준과 비슷하거나 앞서야 하는데 쉽지 않은 것이 현실이다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "전세신탁은 임차인을 더 안전하게 보호할 수 있는 제도지만 주택임대사업자만이 대상인 점, 선택적으로 운영된다는 점 등 실효성 논란이 여전하다"고 조언했다.

[e-mail] 최가영 이종배 기자