"하반기 양도·보유세 인상 대기"… 서울 '전월세 버블' 경고
전세가 상승률 19년 만에 최고
월세 상승률도 역대 최고 기록
공급 부족 속 매매시장도 불안
다음달 전세대출 규제 등 윤곽
서울 주택 전세가지수가 과거 임대차 대란(임대차 2법 시행) 수준을 돌파한 배경에는 정부의 실거주 강화와 다주택자 압박 정책이 자리 잡고 있다.
한국부동산원 통계를 분석한 결과 지난 5월 기준으로 용산·성동·광진·송파 등 4곳이 전세가지수로는 처음으로 전 고점을 넘어섰다. 정책의 당위성 여부를 떠나 전월세 매물 부족과 빠른 월세화, 그리고 매매가 상승으로 연결되고 있는 것이 현실이다.
이런 가운데 정부는 연내 보유세 및 양도세 인상 등을 공식화한 상태다. 시장에서는 우려의 목소리가 적지 않다.
이창무 한양대 교수는 "공급이 뒷받침되지 않은 상태에서 예고된 대책은 전월셋값 버블을 부추길 가능성이 크다"고 우려했다.
■전세·월세·매매 '트리플 강세'
23일 한국부동산원 통계에 따르면 올해 들어 서울 주택 전세시장이 예사롭지 않다. 올 1~5월 전세가 오름폭은 2.86%를 기록했다. 지난 2004~2026년 같은 기간 상승률을 비교하면 역대 다섯 번째로, 2007년 이후 19년 만에 최고치다. 1~5월 기준으로 전세가 상승률이 가장 높았던 시점은 2011년으로 4.79%이다. 뒤를 이어 2006년 4.07%, 2008년 4.00%, 2007년 2.91% 등이다.
월세 상승률은 통계 작성 이후 역대 최고점을 찍었다. 올 1~5월 서울 주택 월세 상승률은 2.83%로 전세 상승률과 비슷하다. 서울 주택 월세 비중도 지난해 7~12월에는 62%를 기록했으나 올 1~5월에는 66%로 높아졌다.
매매시장도 불안하다. 올 1~5월 서울 주택 가격 오름폭은 3.45%이다. 2004년 이후 네 번째로 높은 상승률이다. 서울 주택 매매가격지수는 25곳 가운데 19곳이 이미 2021년 전 고점을 넘어섰다.
한 전문가는 "예전에는 집을 안 사서 전세만 오르고 매매는 마이너스를 기록한 적도 적지 않다"며 "지금은 전세는 난리고, 월세는 치솟고, 매매도 뛰는 트리플 강세 현상이 서울을 넘어 수도권으로 확산되고 있다"고 말했다.
■'더 센 놈 온다' 시장 긴장
정부는 추가 대책을 공식화했다. 양도소득세와 보유세 인상, 전세대출 규제 등이 대표적이다. 정부는 시장 정상화를 위해 필요하다는 입장이다. 오는 7월에 세부 윤곽을 내놓을 계획이다.
업계 한 관계자는 "정부 입장에서는 당장 가을 이사철이 코앞으로 다가온 상황에서 집값을 안정시키기 위해 특단의 카드를 고민할 수밖에 없을 것 같다"며 "하지만 지금까지 상황을 볼 때 정부가 원하는 대로 시장이 흘러갈지는 미지수"라고 말했다.
절대적으로 공급이 부족한 상황에서 더 센 수요 억제정책은 부작용을 더 키울 여지가 적지 않기 때문이다.
고준석 연세대 교수는 "정부가 말하는 정상화의 옳고 그름을 떠나 세금 인상은 결국 세입자에게 전가될 가능성이 매우 크다"며 "이는 예전 정부에서 확인된 내용"이라고 말했다.
김준형 명지대 교수는 "전세가 안정화되면서 사라지는 것이 맞는데 현재는 전세가격 상승분이 월세로 옮겨가고 있다"며 "정책이 월세를 만들어 내고 있고, 현재의 월세화는 서민들의 주거불안을 가중시키는 나쁜 월세화"라고 지적했다.
우병탁 신한은행 신한프리미어패스파인더 전문위원은 "보유세와 양도세를 동시에 올리면 정부가 원하는 정책 기대효과가 반감될 수 있다"고 전했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "임대차 시장과 공급 문제를 해결해야 가격이 잡힐 수 있다"고 강조했다.
ljb@fnnews.com 이종배 최아영 기자
