지산 미착공 부지만 활용해도 최소 3만가구...'특별법으로 풀어야'
[파이낸셜뉴스] #.한국산업단지공단에 따르면 올 6월 기준으로 민간 소유의 서울·경기 지식산업센터 미착공 추정물량(등록 제외, 승인 기준)은 부지 면적 기준으로 151만㎡에 이른다. 업계에 따르면 전용 84㎡ 기준으로 용적률 250%를 적용할 경우 최소 3만가구 이상 건립할 수 있다. 공업지역 뿐만 아니라 주거지역에도 다수 분포돼 있다. 반면 정부 지산 주거용 전환은 특정 지역이나 준공된 건축물(공실)에 한정돼 있다.
27일 전문가와 업계 등에 따르면 정부가 추진하는 비주거용지의 아파트 등 주거전환이 성과를 내기 위해서는 개별 법령 개정이 아닌 특별법 제정이 필요하다는 목소리가 커지고 있다. 현재 개별 법령 개정을 통해 이뤄지고 있는데 한계가 뚜렷하기 때문이다.
■주거전환, '50% 룰에 첩첩산중 제약'
지식산업센터가 대표적이다. 오피스·상가 보다 주거용 전환이 용이하다. 현재 민간 소유 지산이 주거용으로 전환되기 위해서는 △일반공업지역 △준공된 건축물 △지자체 심의 및 판단 외에도 한국토지주택공사(LH)의 매입약정 등을 통과해야 한다. B사 관계자는 "개별 법령 개정을 통해 진행되다 보니 일부 지역의 공실 지산 외에는 효과가 거의 없다"고 말했다,
가양동 CJ 옛 공장부지도 준공업지역 '50% 룰'에 의해 전체 부지 면적을 아파트 등 공동주택으로 바꿀 수 없는 케이스다. 준공업지역에서는 산업시설을 절반 이상 채워야 하기 때문이다. 준공업지역 '50% 룰'이 유지되는 한 주거용 개발에 따른 소기의 성과를 기대하는 것이 힘든 것이 현실이다.
'50% 룰' 외에도 주거 용도전환 시 유관 주요 법령만 건축법, 산업집적법, 집합건물법 등이 대표적이다. 지자체 도시계획 조례, 학교용지특별법, 주차장법, 지자체 건축 및 경관심의, 용도전환 동의률 등도 넘어야 할 산이다.
개별 법령에 의해 이뤄지다 보니 형평성 문제도 나온다. 미착공 비주거 토지의 경우 현재 한국토지주택공사(LH) 소유 부지만 주거용 전환이 가능하다. 민간 소유 미착공 부지는 지구단위계획 통과 등 여러 단계를 거쳐야 하기 때문에 쉽지 않은 것이 현실이다.
■파격 대책 필요 "특별법 제정해야"
업계에 따르면 현재 서울 등 수도권에 미착공 비주거 토지가 적지 않다는 설명이다. 특히 준공된 택지지구의 경우 준공일로부터 5년간 현행 지구단위계획을 유지해야 한다. 계획 변경 자체가 불가능 한 것이다.
본지가 주요 업체를 조사한 결과 C사는 수도권 남부의 택지지구에서 지산 용지를 보유하고 있다. 아파트 용지로 전환할 경우 1000여가구를 건립할 수 있다는 설명이다. D사도 미착공 지산용지를 아파트로 개발하면 1000여가구가 가능할 것으로 보고 있다. 이들 외에 적지 않은 업체들이 지산 토지를 방치된 상태로 보유중이다.
업계 한 관계자는 "비주거용지의 주거용 전환이 성과를 내기 위해서는 상위 법인 국토이용계획법을 전면 개편해야 한다는 이야기 마저 나오고 있다"며 "개별 법령 개정을 통해서는 안 되는 것이 더 많을 수 있다"고 말했다.
고준석 연세대 교수는 "개별 법령으로 한시적으로 운영하면 효과도 적을 뿐더러 주택 공급에도 별다른 도움을 주지 못할 수 있다"고 말했다.
최원철 연세대 교수도 "당초 정부가 비주거의 주거용 전환을 위해 특별법 제정을 검토한 것으로 알고 있는데 현재 논의가 제대로 이뤄지지 않는 것 같다"며 "이번 기회에 특별법 제정을 통해 선진국처럼 지역 특성에 맞게 상가·지산 등을 신속하게 주거로 변경할 수 있도록 해야 한다"고 조언했다.
[email protected] 이종배 최아영 최가영 기자
