서울 오피스 '공실의 역설'…AI가 강남 가치 더 키워 [fn마켓워치]
A급 공실률 5.8%…5년 만에 최고
CBD는 신축 공급, GBD는 AI 빅테크, YBD는 금융사 이전 '3색 재편'
[파이낸셜뉴스] 서울 오피스 시장의 무게중심이 다시 흔들리고 있다. 도심권(CBD)은 신규 공급 충격을 흡수하는 국면에 들어선 반면 강남은 글로벌 AI 기업을 빨아들이며 '테크 허브' 입지를 강화했다. 여의도 역시 금융사 이전이 이어지면서 서울 오피스 시장이 산업별 거점 중심으로 재편되는 모습이다.
28일 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 올해 2분기 서울 A급 오피스 평균 공실률은 5.8%로 전 분기보다 1.8%포인트 상승했다.
2021년 이후 처음으로 5%를 넘어선 수준이다. 반면 평균 임대료는 전 분기 대비 1.3%, 전년 동기 대비 5.0% 상승했고 순흡수면적도 8251㎡를 기록하며 실수요는 유지됐다.
공실 확대는 경기 부진보다 신규 프라임 오피스 공급 영향이 컸다. G1서울과 르네스퀘어가 잇달아 준공되면서 초기 공실이 시장에 반영됐다는 분석이다.
CBD 공실률은 9.0%까지 상승했지만 메트라이프생명과 롯데렌탈 등 대형 임차인의 이전이 이어지고 있다. 반면 강남은 공실률이 3.1%로 여전히 서울에서 가장 낮은 수준을 유지했다. 특히 생성형 AI '클로드' 개발사인 앤트로픽이 센터필드 입주를 추진하면서 글로벌 AI 기업들의 강남 집적 현상도 이어지고 있다.
여의도 역시 금융사 중심의 확장세가 이어졌다. 우리투자증권과 한국무역보험공사 등이 이전을 추진하며 금융 클러스터 입지를 강화하는 모습이다.
부동산 IB업계에서는 최근 서울 오피스 시장이 공실률보다 어떤 산업의 핵심 임차인을 확보하느냐가 자산가치를 좌우하는 국면으로 전환되고 있다고 평가했다. 향후 AI 기업이 몰리는 강남, 금융기관이 집중되는 여의도, 신규 공급을 흡수하는 도심 등 권역별 특성이 한층 뚜렷해질 것이라는 전망이다.
쿠시먼앤드웨이크필드 관계자는 "신규 공급에 따른 일시적 공실 확대와 권역별 산업 재편이 동시에 나타난 분기였다"며 "특히 글로벌 AI 기업의 강남 진출은 서울 오피스 시장 경쟁력을 보여주는 상징적 사례"라고 언급했다.
[email protected] 김경아 기자
