블랙록 CIO "부동산 투자 공식 바뀌었다…일본·호주·싱가포르 주목"

[파이낸셜뉴스] 세계 최대 자산운용사 블랙록이 고금리와 지정학적 불확실성이 지속되는 환경에서는 과거처럼 자산 가격 상승에 기대는 부동산 투자 방식이 더이상 정답이 아니라고 진단했다. 대신 임대수익을 꾸준히 늘릴 수 있는 자산을 발굴하고, 적극적으로 운영하는 '밸류애드(Value-add)' 전략이 수익률을 좌우할 것이라고 전망했다.

해미시 맥도널드 블랙록 아시아·태평양(APAC) 부동산 투자부문 대표 겸 최고투자책임자(CIO)는 28일 서울 종로구 블랙록 서울오피스에서 열린 기자간담회에서 "이제는 자산 가격 상승에 의존하는 시대가 아니라 임대수익을 높이고 자산 가치를 직접 만들어내는 시대"라고 말했다.

그는 "높아진 자본비용과 지속되는 인플레이션, 지정학적 불확실성으로 투자 환경이 완전히 달라졌다"며 "시장 상승(베타)에 기대기보다 운영을 통해 통제 가능한 수익을 만드는 것이 중요하다"고 설명했다.

블랙록은 투자 대상을 고를 때도 개발 리스크나 투기적 수요보다는 이미 현금흐름이 발생하는 자산을 할인된 가격에 매입한 뒤 임대료 인상과 리스업, 자산 리포지셔닝 등을 통해 가치를 높일 수 있는지를 가장 중요하게 본다고 밝혔다.

맥도널드 CIO는 "결국 중요한 것은 강한 성장 섹터를 찾는 것과 동시에 매도자보다 더 많은 정보를 가진 경쟁우위를 확보하는 것"이라며 "그래야 코어 수준의 위험으로 밸류애드 수준의 수익을 기대할 수 있다"고 말했다.

현재 가장 주목하는 시장으로는 호주와 일본, 싱가포르를 꼽았다. 호주는 높은 인구 증가율과 낮은 셀프 스토리지 보급률을 바탕으로 구조적 성장 가능성이 크다고 평가했다. 그는 "호주는 미국에서 성공한 부동산 모델이 몇 년 뒤 뒤따라 성장하는 'APAC 래그(Lag)' 현상이 나타나는 대표 시장"이라며 "블랙록이 투자한 셀프스토리지 운영사는 무인화를 통해 인수 이후 기업가치가 두 배 이상 성장했다"고 소개했다.

일본에서는 관광객 증가를 바탕으로 한 리빙과 부티크 호텔을 유망 분야로 제시했다. 그는 "도심 대형 호텔보다 지역 특색이 살아 있는 소규모 호텔이 오히려 빠른 임대와 높은 매각가를 기대할 수 있다"고 설명했다.
반면 한국 시장에 대해서는 "매력이 떨어지는 것은 아니지만 아직 블랙록의 투자 원칙에 맞는 기회를 찾지 못했다"고 평가했다.

맥도널드 CIO는 "한국은 코어 자산 시장이 견조하고 개발사업도 활발하지만 우리는 개발 리스크를 선호하지 않는다"며 "섹터 자체의 성장성과 정보 우위를 동시에 확보할 수 있는 전략은 아직 찾지 못했다"고 말했다.

그는 최근 해외 부동산 투자를 다시 검토하는 국내 기관투자가들을 향해서도 "이제는 국가보다 운용 전략을 먼저 봐야 한다"며 "어떤 운용사가 어떤 경쟁우위를 가지고 수익을 창출하는지 이해하는 것이 투자 성패를 좌우할 것"이라고 조언했다.

[email protected] 박지연 기자