분양가 산정에 발코니 확장비 등 빠져…분상제 단지 입주자에 '더 센 거주의무'
분양가 산정 기준 손질 필요성
분양가상한제 주택의 거주의무기간 산정시 적용되는 분양가격이 '순수 원가(택지비와 건축비)'를 기준으로 하고 있어 개선이 필요하다는 지적이 커지고 있다.
최근 들어 새 아파트 매입 시 발코니 확장과 옵션 선택이 보편화 됐는데 거주의무기간은 인근 시세와 순수 원가를 비교해 결정하다 보니 과도한 규제가 되고 있다는 것이다.
16일 업계에 따르면 분양가상한제 주택의 경우 인근 시세 보다 저렴하면 최대 5년간 거주의무기간이 적용된다. 세부적으로 보면 공공택지의 경우 인근 시세 대비 80% 미만이면 5년, 80% 이상 ~100% 미만은 3년이다. 민간택지의 경우 각각 3년·2년이다. 주변 시세보다 비싸게 분양가격이 책정될 때는 거주의무가 적용되지 않는다.
논란이 되는 것은 기준이 되는 분양가격이 발코니 확장비와 선택품목(옵션) 비용이 제외된 순수 원가(택지비+건축비)라는 점이다. 반면 실거래가는 각종 부대비용이 포함된 가격이다.
분양 계약자 입장에서 실제 취득가격은 분양가는 물론 옵션 비용을 포함한 가격이 된다. 취득세도 이 기준(실제 취득가격)으로 납부하는 데 거주의무기간은 순수 원가를 기준으로 하고 있는 것이다. 최근에는 발코니 확장과 옵션 선택이 보편화 되면서 분양가와 실제 취득가격 간의 격차도 커지고 있다.
기준이 되는 실거래가는 발코니 확장비, 옵션 등이 모두 포함된 가격이다. 순수 원가와 실거래가를 비교하면서 과도한 거주의무기간이 적용되고 있는 것이다.
실제로 수도권 공공택지 A사업장의 경우 발코니 확장 비용(전용 84㎡ 기준 약 500만원)만 고려해도 주변 시세와 거의 차이가 없다. 하지만 이 단지는 순수 원가 기준으로 거주의무기간이 적용됐다.
업계 한 관계자는 "결과적으로 분양자에게 법령의 취지 보다 더 센 거주의무 규제가 적용된다"며 "발코니 확장 등 비용 반영 유무에 따라 규제 여부나 기간이 달라지는 상황이 나타나고 있다"고 말했다.
다른 업계 관계자도 "거주의무의 경우 분상제 주택에 적용되는 가장 강력한 규제"라며 "발코니 확장 등을 포함한 가격이 실제 취득가격인데 단순 분양가를 토대로 비교하는 것은 개선할 필요가 있다"고 지적했다.
한편 분상제 주택에 적용되는 '3대 규제(재당첨 제한, 전매제한, 거주의무)' 가운데 거주의무만 재량권이 인정되고 있다. 재당첨 제한은 10년, 전매제한 3년(수도권)으로 규정돼 있다. 반면 거주의무는 지자체가 심의를 거쳐 정하고 있다.
ljb@fnnews.com 이종배 기자
