프라임 오피스도 '강남 시대'…GBD 임대료 첫 1위 [fn마켓워치]

GBD 임대료, 세빌스 집계 이후 첫 CBD 역전
'테크·뷰티·모빌리티' 수요 집중…투자시장도 코어자산 선별 매수 지속

[파이낸셜뉴스] 서울 프라임 오피스 시장의 중심축이 도심(CBD)에서 강남(GBD)으로 이동하는 모습이다. 서울 오피스 시장을 상징해온 CBD가 임대료에서 처음으로 강남에 자리를 내주면서 기업들의 입지 선호와 자본의 흐름이 달라지고 있다는 분석이 나온다.

22일 글로벌 부동산 컨설팅업체 세빌스코리아가 발표한 '2026년 2분기 서울 프라임 오피스 리포트'에서 강남권역(GBD) 평균 명목 임대료는 평당 13만6200원을 기록했다. 도심권역(CBD)은 13만5200원으로 집계됐다.

세빌스가 서울 오피스 시장 조사를 시작한 1997년 이후 GBD 임대료가 CBD를 넘어선 것은 이번이 처음이다.

부동산 IB업계에서는 단순한 임대료 역전 이상의 의미를 부여하고 있다. 과거 금융·대기업 본사가 몰린 CBD가 서울 업무 중심지였다면 최근에는 테크, 플랫폼, 뷰티, 모빌리티 기업들이 강남으로 집중되면서 우량 오피스 확보 경쟁이 이어지고 있기 때문이다.

실제 GBD 임대료는 1년 새 6.3% 올라 주요 권역 가운데 가장 높은 상승률을 기록했고 공실률도 1.7%로 가장 낮았다. 제한적인 신규 공급 속에서 증평과 이전 수요가 이어진 영향으로 풀이된다.

반면 CBD는 G1서울과 르네스퀘어 등 신규 프라임 오피스 공급이 시장에 반영되면서 공실률이 6.0%까지 상승했다. 다만 이는 신규 공급에 따른 일시적 영향으로, 임차인 이동이 마무리되면 점진적으로 안정될 것으로 전망된다.

세빌스코리아에 따르면 서울 프라임 오피스 전체 공실률은 4.2%로 전 분기보다 0.2%포인트 상승했다. 순흡수면적은 2개 분기 연속 감소했지만 신규 공급을 감안하면 여전히 수급 균형이 크게 흔들릴 수준은 아니라는 평가다.

한편 부동산 투자시장도 선별 매수 기조가 이어졌다.

2분기 서울 오피스 거래 규모는 IFC 지분거래를 포함해 약 5조1000억원으로 지난해 같은 기간보다 약 13% 감소했다. 거래량은 줄었지만 장기 임차인을 확보한 코어 자산에는 여전히 자금이 몰렸다.
일례로 여의도 하나증권빌딩은 약 8112억원에 거래되며 여의도권역(YBD) 최고 수준의 평당 가격을 기록했고, 을지트윈타워와 이마트타워 등 안정적인 현금흐름을 확보한 자산들도 잇달아 거래됐다.

IB업계 관계자는 "시장 금리가 높은 상황에서도 우량 오피스에는 기관투자가 자금이 꾸준히 유입되고 있다"며 "금리와 자금조달 여건이 개선되면 대기 중인 블라인드펀드 자금이 본격적으로 움직이면서 거래도 다시 늘어날 가능성이 크다"고 진단했다.

홍지은 세빌스코리아 리서치&컨설턴시 본부 전무는 "신규 공급으로 기업들의 이전 수요는 활발해지고 있지만 GBD는 제한적인 공급과 견조한 임차 수요를 바탕으로 프리미엄 권역으로서의 경쟁력을 더욱 강화하고 있다"고 덧붙였다.

[email protected] 김경아 기자